Em palestra na regional de São Bernardo do Campo do Secovi-SP, promovida pelo PQE (Programa Qualificação Essencial) em parceria com a Porto Seguro, o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato da entidade, mostrou quais são e como funcionam os tipos de garantias locatícias – ferramentas que dão ao locador a garantia do retorno do crédito. A Lei 8245/91 prevê quais são suas modalidades, das quais destacam-se: caução, fiança e seguro de fiança locatícia.
Caução – Se em dinheiro, o locador pode exigir até três aluguéis depositados adiantadamente. “Ninguém mexe nesses recursos, a não ser pode ordem do juiz”, explicou Jaques. Até que ponto é suficiente tal recurso é um ponto questionado. Exemplo: se um locatário deve oito meses, a amplitude da cobertura dos débitos não está contemplada pelo valor depositado.
Ainda em caução, também pode-se dar em garantia bens imóveis, como fazendas, residências e salas comerciais. “O problema é se um inquilino deixou em caução um bem de família”, emendou o diretor do Secovi-SP, citando as restrições impostas pela Lei 8009/90, cuja redação veta que imóveis residenciais de um casal ou entidade familiar sejam penhoráveis ou respondam por qualquer tipo de dívida civil.
No caso de bens móveis, as dificuldades estão no valor da garantia e para executá-la. “Às vezes o locatário dá um carro que não vale sua dívida”, disse Bushatsky. “Além disso, hoje o carro está aqui, depois pode estar no Pará”.
Também é possível contratar bancos para administrar recebíveis de caução, o que compensa para grandes empresas, pelo fato de sua gestão ser complicadíssima. Para o inquilino é ruim, por trata-se de uma perda grande de fluxo de caixa.
Por fim, os títulos de capitalização destinados especificamente para fins locatícios vêm despontando como alternativa. O impasse nessa modalidade pode estar na liquidação do título. Exemplo: se o despejo foi feito de forma ilegítima e um tribunal reverte a situação, como o reaver o saldo depositado na eventualidade de o locador já ter gastado o dinheiro do título? “É um problema de gestão para as imobiliárias”, disse o advogado.
Fiança – Quando ações envolvendo fiança vão parar na Justiça, o juiz tende a interpretá-las restritivamente, sempre visando eximir o fiador – o que evidencia a importância de a formalidade estar perfeitamente atendida no contrato. Jaques Bushatsky ilustrou com o exemplo de fiador que declara-se solteiro, no entanto, tem união estável e o imóvel em que mora foi comprado juntamente com o companheiro. Em caso de execução, esse bem não poderá ser penhorado.
Outros pontos que merecem atenção são os casos de moratória. Se opta-se por dar mais prazo ao inquilino e mesmo assim ele não quitar o débito, entende-se que é injusto com cobrar do fiador o saldo da dívida, que ficou maior justamente em razão do adiamento concedido por livre vontade do locador. “Nesse caso, o fiador é exonerado”, explicou o diretor do Sindicato.
Seguro fiança – A grande vantagem está no adiantamento da indenização. Isso porque a seguradora paga para o locador o valor devido e depois vai atrás do devedor.
Muitos questionam quem deve pagar o prêmio do seguro. “Quem tem obrigação de arrumar a garantia é o locatário”, afirmou Bushatsky.
Locação sem garantia – É permitida por lei. Em caso de inadimplência, o despejo ocorre liminarmente em 15 dias.
Garantia extinta – O locador, diante dessa eventualidade, tem o direito de entrar com ação de despejo. Quem aluga imóvel sem nenhuma garantia precisa estar ciente de alguns riscos, tais quais: como cobrar os valores devidos?, de quem cobrar?, onde encontrar o locatário?, como reaver os débitos?, quais serão os custos de ações judiciais que se falam necessárias?
Para Jaques Bushatsky, não há um tipo de garantia ideal. Isso porque cada locatário tem um perfil, e precisa ser analisado individualmente. “É preciso sempre levar em consideração a morosidade do Judiciário”, disse o advogado, justificando em seguida o significativo aumento das pessoas que recorrem aio seguro fiança.