O vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, Caio Portugal, e a diretora de Associações em Loteamentos Fechados da entidade, Mariângela Iamondi Machado, foram palestrantes de painel coordenado por Flavio Amary, diretor geral do Sindicato em Sorocaba, durante a Convenção Secovi, realizada de 27 a 30 de setembro, no Parque Anhembi, simultaneamente ao Salão Imobiliário São Paulo.
Na palestra “Comentários sobre o PL 20: Modalidades de Parcelamento do Solo”, Portugal fez um comparativo entre o ordenamento jurídico e a proposta de revisão da Lei 6.766, que tramita em Comissão Mista da Câmara dos Deputados. Esclareceu que, segundo a Constituição Federal, a prerrogativa de desenvolver a política urbana é exclusiva do município. “E o parcelamento do solo está inserido na política de desenvolvimento urbano executada pelo município.”
Lembrou que a Lei 6.766/79 prevê as modalidades parcelamento do solo e desmembramento, e explicou cada uma delas. Disse que o PL introduz as figuras do condomínio urbanístico e de loteamento com acesso controlado – que é desenvolvido, planejado, projetado com este conceito, já nasce como loteamento fechado. “O setor defende esta modalidade porque ela permite ao município estabelecer as diretrizes adequadas ao fechamento do empreendimento. Ou seja, possui lei que permite ao Poder Executivo autorizar esta modalidade”, explicou. Quanto ao condomínio urbanístico, só é admitido em municípios com gestão plena – aqueles que tenham plano diretor revisto ou editado após o Estatuto da Cidade.
Dentre as desvantagens do condomínio urbanístico, ele destacou o aumento nos custos de produção e a irreversibilidade. Já com relação às vantagens do loteamento com controle de acesso, citou o fato de o fechamento ocorrer com base no ordenamento jurídico atual.
Administração
“Loteamento é a bola da vez”, disse Mariângela Iamondi, ao iniciar sua palestra. Segundo ela, o segmento, que durante longo período foi considerado “subproduto”, acabou atraindo novamente a atenção da classe média, em razão dos problemas de segurança, que se avolumaram nos últimos tempos.
“Loteamento não é condomínio. No entanto, a maioria das pessoas ainda faz confusão entre ambos”, ressaltou a diretora do Secovi-SP. “Condomínio edilício é regido pela Lei de Incorporação, a 4.591/64, e definido como terreno com construção. Loteamento, por sua vez, está previsto na Lei 6.766/79, e é a subdivisão da gleba em lotes, em terrenos com infra-estrutura básica”, conceituou. E definiu associação, prevista no artigo 5º da Constituição Federal, como forma de organização de pessoas para fins não econômicos, conhecida como Pessoa Jurídica de Direito Privado.
Mariângela citou as diferenças básicas entre loteamento e condomínio horizontal, a começar pelas leis que as regem, passando ainda por: conceito de fração ideal inexistente para lotes; legalidade do fechamento de perímetro: obtido junto à prefeitura, no caso de loteamentos, e legítimo e legalmente regulamentado para condomínios; organização e regras internas: estatuto social e Regulamento Interno Social e de Obras, para loteamentos fechados; e convenção condominial e Regimento Interno para condomínios; e taxas de contribuição: constituição de associação para cobrança de taxa associativa, para loteamentos; e realizada de acordo com as regras do condomínio.
Ela disse ainda que a administração de ambos é semelhante e encerrou lembrando que a vida em condomínios sempre requer bom senso.