?Planejar não diz respeito a decisões futuras, mas àsimplicações futuras de decisões presentes.? Aplicada à realidadecondominial, a frase do economista e filósofo austríaco Peter Druker,considerado o ?pai da gestão moderna?, reflete a importância de osíndico se programar para o próximo exercício, para não ter surpresas edespesas inesperadas. Ou seja, de elaborar, anualmente, a previsãoorçamentária e a programação de obras, a fim de evitar uma série detranstornos e, consequentemente, os indesejáveis rateios extras.
Comum planejamento bem elaborado, ele consegue, de forma organizada,atender a uma série de requisitos, manter em dia as contas docondomínio, além de conservar e valorizar o patrimônio comum. ?Amanutenção predial adequada e regular traz benefícios e até economiapara o condomínio. É um investimento. Daí a necessidade de se prepararpara isso?, diz Hubert Gebara, vice-presidente de AdministraçãoImobiliária e Condomínios do Secovi-SP.
O melhormomento para discutir a previsão orçamentária é a assembléia geralordinária (AGO), convocada pelo síndico e durante a qual são colocadosem pauta os temas mais relevantes para o condomínio. Apesar de não seruma regra, a maioria das convenções condominiais, recomenda a realizaçãoda AGO no primeiro trimestre do ano. Nada impede, porém, que ocorra emqualquer outro mês.
Tendo como base as despesas reaisno período compreendido pelos últimos 12 meses, o síndico deve projetarsobre esse total o valor de cada item e quando será utilizado. ?O idealé uma previsão que coloque no caixa recursos o suficiente para enfrentarum ano de despesas ? mantendo a taxa condominial fixa até a próximaassembléia ordinária. É o que chamamos de gestão linear de valores?,orienta Sergio Meira, diretor de Condomínios do Sindicato.
Itens obrigatórios ? Na previsão financeira, são consideradas,dentre outras, despesas com pessoal (cerca de 50% dos custos mensais),encargos, impostos e taxas, contas de consumo (água, energia elétrica egás), contratos de conservação e manutenção, seguros obrigatórios,despesas de expediente (correios, cópias, etc.), materiais diversos,honorários de administradora, isenção do síndico (se houver), fundo dereserva (para emergências).
Segundo Meira, contratos demanutenção de antenas, portões, interfones e CFTV podem ser feitos comuma só empresa, o que permite economia de escala. E lembra ainda que,além dos itens básicos e dos obrigatórios – recarga de extintores,lavagem de caixa d?água, desinsetização de áreas comuns -, há prédiosque possuem equipamentos que necessitam de contrato específico.
Umgrande equívoco é não destinar, nas previsões orçamentárias, verbaespecífica para manutenção de estofados, playground, quadraspoliesportivas, aparelhos de ginástica, churrasqueira e outros. ?Tudoisso é parte comum e, se não cuidar, desvaloriza o patrimônio, que é detodos?, afirma Gebara.
Na lista de prioridades docondomínio, o atendimento às normas de segurança também é quesitofundamental e inclui pára-raios, instalações elétricas, Brigada deIncêndio, atualização do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).Existem no mercado empresas que fazem pacotes mensais para verificaçãodesses itens e a respectiva emissão de laudos. Mas, atenção, o atestadosó tem validade com a devida apresentação da ART ? Anotação deResponsabilidade Técnica.
É importante considerar todosesses itens, que nem sempre são caros, mas, somado a outros pequenosgastos, podem deixar de ser executados por falta de dinheiro no caixa.
Leia a reportagem completa na edição impressa darevista Secovi Condomínios, número 192 (novembro 2008). Adquira seuexemplar na Biblioteca do Secovi-SP (rua Dr. Bacelar, 1043 – VilaClementino), telefones 5591-1237/1238 e e-mail biblioteca@secovi.com.br.