Condomínio de lotes, direito de laje, condomínio urbano simples, multipropriedade, cobrança de cotas condominiais vincendas e síndico não condômino foram os principais assuntos abordados pelos advogados Sylvio Capanema, Eric Camargo e Luiz Ribeiro Costa Jr., no painel jurídico integrante da programação do Enacon Secovi-SP, realizado nesta quinta-feira, 5/10, na sede do Secovi-SP. A coordenação ficou a cargo do vice-presidente Hubert Gebara.
O desembargador aposentado Sylvio Capanema iniciou sua exposição dissertando sobre a origem do condomínio. “Há pouco mais dois mil anos, os romanos já sabiam que o ser humano reage na possibilidade de dividir o que lhe pertence. Nós não gostamos de dividir as coisas. Eles diziam que a propriedade tem de ser exclusiva. Se pertence a um, não pode pertencer a outro. Fatalmente, essa divisão geraria conflitos. Mas é óbvio que o princípio da exclusividade da propriedade não pode ser absoluto. Há situações em que a lei obriga que a propriedade seja de mais de uma pessoa. Aí surgiu a figura do condomínio, que significa domínio em comum, ou seja, propriedade de mais de uma pessoa”, explicou Capanema.
Novas modalidades – Assim como o condomínio, destacou Capanema, o Direito também evolui. “E precisamos nos preparar para as novas modalidades de condomínio, que desafiarão a atividade de administração condominial. Pois, o que pensávamos estar estratificado no mundo jurídico, ao contrário, nos desafia quase que diariamente com novas propostas e perspectivas”, afirmou, mencionando a “inovadora e desafiadora” Lei 13.465/2017. “O ser humano teme o que é novo. Portanto, essa lei nos compele a estudá-la.”
O primeiro instituto surpreendente, citado por ele, foi o condomínio de lotes. Segundo Capanema, o condomínio de lotes é diferente de loteamento. “O empreendedor vende o lote e o adquirente construirá quando e como quiser. Esse lote terá uma fração ideal e aplica-se a mesma legislação que a do condomínio edilício, que elege síndico, escreve a Convenção, estabelece o modo de administração e, principalmente, não deixa dúvida de que cada adquirente fica obrigado a contribuir na proporção da sua fração ideal com as despesas de administração e conservação das partes comuns.”
Direito real – Capanema disse que a Lei 13.465 trouxe um outro desafio: o direito real de laje, em que o proprietário de uma construção-base pode ceder a superfície superior e inferior a alguém que vai instituir uma unidade autônoma sem fração ideal. “A lei permite sobrepor lajes, desde que não afetem a segurança nem quebrem a harmonia arquitetônica da construção”, afirmou, lembrando que, no Rio de Janeiro, isso já era praticado sem regime legal. “Agora está normatizado.”
“Como se não bastasse, foi criado o condomínio urbano simples. É outra modalidade típica das comunidades carentes das grandes cidades. São diversas construções no mesmo terreno com uma única matrícula e que, agora, com a Lei 13.465, permite que essas construções sejam averbadas no nome de cada um dos proprietários. Essas averbações poderão ser feitas sem habite-se e sem certidões negativas tributárias, previdenciárias”, explicou Capanema, recomendando cuidado. “Eu defendo a evolução do Direito, mas não podemos ultrapassar certos limites, quebrar os valores fundamentais e fragilizar o direito de propriedade.”
Uma outra modalidade, apresentada por Capanema, foi o condomínio de tempo, conhecida como multipropriedades. Começou na Itália e na Espanha, onde existem cerca de 5.800 propriedades, relatou, dizendo que essas residências estão localizadas em regiões turísticas. “Não tem sentido a casa ficar fechada a maior parte do ano sem gerar receita e emprego. Assim, foi criado o condomínio de tempo. Uma propriedade dividida em fração de tempo.”
Segundo ele, no Brasil, a legislação não permite registrar um condomínio de tempo. Há algumas poucas multipropriedades. “Louve-se São Paulo, que saiu na frente. A Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo, corajosamente, baixou uma resolução autorizando registrar este tipo de imóvel. Ainda não é lei, mas há um projeto de lei em tramitação que reconhece a multipropriedade como direito real.”
Ao encerrar sua exposição, Capanema destacou a importância da informação e do estudo. “O condomínio é hoje um dos temas mais sujeitos a transformações no oceânico mundo do Direito. Se é no condomínio que exercemos nossa atividade, devemos ter o compromisso diário do estudo e da análise destas transformações”, salientou.
Cotas vincendas – Em seguida, o advogado Eric Camargo falou sobre os procedimentos de execução judicial das cotas condominiais, defendendo a cobrança das cotas vincendas no curso do processo. “Com a promulgação do Código Civil de 2002, o débito condominial ficou uma dívida barata, com redução drástica e limitação da multa em 2% e juros 1% ao mês”, afirmou.
O advogado salientou que, com o novo Código de Processo Civil, a cobrança da cota condominial saiu do procedimento sumário de conhecimento e passou diretamente para execução de título extrajudicial, trazendo mais celeridade e também mais obrigações para condôminos e administradoras, principalmente, quanto à formalização deste crédito, quanto aos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade.
“É nula a execução se ela não for baseada nestes três requisitos. Como acelerar o processo de cobrança, se aumentamos o número de processos?”, indagou, apresentando decisões recentes dos tribunais de São Paulo, Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul, mostrando que é possível cobrar as cotas vincendas nas ações de execução.
Síndico profissional – Outra questão polêmica, a presença de síndico não condômino, foi abordada pelo advogado Luiz Ribeiro. Segundo ele, há dois projetos de lei em tramitação: um que torna o síndico funcionário do condomínio e outro que regulamenta a profissão de síndico.
“Qual a diferença do síndico condômino ou não condômino? Nenhuma. Síndico é síndico”, afirmou, lembrando que o Código Civil (Artigo 1.348) discrimina as competências, responsabilidades e obrigações. “Síndico é mandatário e é eleito pela assembleia. Quando ele não representa o condomínio, pode ser destituído.”
Na opinião de Ribeiro, não é preciso fazer um contrato com o síndico não condômino, porque ele é mandatário do condomínio, eleito pela assembleia. “Ainda que o síndico seja eleito ou contratado, compete à assembleia destitui-lo”, destacou, acrescentando que “contrato, em um primeiro momento, é arriscado.”
Os três advogados ainda esclareceram outras questões jurídicas apresentadas pela plateia.