O presidente do SindusCon-SP, João Cláudio Robusti, detalhou a visita técnica ao México realizada por 25 empresários brasileiros que trabalham com habitações de interesse social. Esses profissionais foram entender os aspectos tecnológicos da construção de moradias populares, o modelo de negócios das empresas e o sistema de financiamento.
No México, de acordo com Robusti, a produção em larga escala é uma das fortes características do mercado imobiliário mexicano. “Podemos adaptar aquele modelo às necessidades brasileiras. Lá, são feitos conjuntos com 60 mil unidades e as empresas chegam a produzir 150 mil unidades ao ano, pois têm a meta de erradicar o déficit habitacional de 6 milhões de moradias em seis anos”, contou o dirigente do SindusCon-SP.
O preconceito de criar conjuntos habitacionais na periferia dos grandes centros urbanos deve ser rompido, de acordo com Robusti. “Não é agressão oferecer muitas unidades habitacionais. Podemos garantir melhor qualidade de vida, com oportunidade de os cidadãos trabalharem nas regiões onde moram.”
É claro que há muitas deficiências no modelo mexixano, como a falta de segurança nos canteiros de obras e de avanço nos processos tecnológicos. Mas há também alguns aspectos valorizados no México, que ainda não são no Brasil, como o tratamento a comercialização de habitações populares e a seus compradores. “A moradia deve ser difundida como direito e o público de HIS tratado com respeito. A visão empresarial é equivocada, pois o cidadão de mais baixa renda quer aliar qualidade de vida com seus objetivos futuros. O perfil dos compradores deve ser avaliado antes da elaboração do projeto.”
No México eles trabalham com a poupança prévia, como se fosse o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, e só são aceitas duas modalidades de financiamento com esses recursos: a compra da casa própria ou o complemento da aposentadoria. Esse fundo permite, inclusive, que o detentor da conta faça depósitos de valores. Os subsídios são concedidos de maneira escalonada, ou seja, são avaliados alguns fatores para liberação de recursos, como limite da poupança prévia e composição familiar. O valor da prestação do financiamento fica limitado a 25% da renda familiar.
Semelhanças – O economista e coordenador da FGV Projetos, Fernando Garcia, traçou os paralelos entre o crescimento econômico do México e a influência da construção civil nesse processo. Em curto intervalo de tempo – de 1996 a 2006 -, o crescimento em crédito imobiliário foi de 17%. Somente em 2007, serão financiadas 952 mil unidades, ao passo que no Brasil, nos dois últimos anos, pode-se atingir a marca de 500 mil unidades financiadas. “Essa diferença é muito grande, se considerarmos que a população mexicana é a metade da brasileira”, afirmou o economista.
O México, antes desse crescimento vertiginoso, sofria com a escassez de terra, conseqüência da Revolução Zapatista de 1910; os sistemas de regularização fundiária e urbana eram difíceis; a taxa de insolvência no mercado hipotecário era alta e o país havia enfrentando forte crise econômico-financeira nos anos de 1994 e 1995.
“A situação interna era muito grave e, em 2000, em termos relativos o déficit habitacional era muito pior que o brasileiro. Mesmo assim, o México partiu de situações desfavoráveis, fez a reforma de seu estatuto da terra e reformulou os fundos. Criou a Sociedade Hipotecária Federal para atuar como agência autônoma para cobrir aportes de recursos públicos até 2013”, explicou Garcia.
Além dessas medidas, foi criado o código nacional de construção no mesmo período em que a economia se estabilizou e a taxa de juros caiu para 10,5%. “É possível adaptar o modelo mexicano ao brasileiro, pois aqui é preciso produzir 1,8 milhão de moradias ao ano para controlar o déficit habitacional”, afirmou Garcia.
Pela proposta do SindusCon-SP, entregue ao ministro da Fazenda, Guido Mantega, durante painel da CII/CBIC, são necessárias dez medidas para se chegar a um modelo de política habitacional para baixa renda semelhante à mexicana.
A primeira delas é combater o déficit com enfoque na ampliação da oferta. As demais são: estimular o mercado secundário, diminuir a burocracia, criar novas modalidades de financiamento com FGTS, usar de forma eficaz os recursos para subsídio, atrelando-os ao financiamento, valorizar a capacidade de pagamento, criar mecanismos para ampliar as garantias para a baixa renda, reduzir a carga tributária, estabelecer o princípio de concentração na matrícula, estudar a regularização fundiária e trabalhar com o cadastro positivo.
Apoio do governo – Reginaldo Braga Arcuri representou o ministro de Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior, Miguel Jorge, durante o evento. Ele afirmou que articular e integrar são os termos básicos para as mudanças e que alguns itens relacionados pelo SindusCon-SP já estão sendo estudados no Conselho Nacional de Desenvolvimento Industrial, como o registro único na matrícula e a desoneração tributária. “O ministério tem a preocupação de gerar empregos e renda. Vou levar algumas sugestões ao ministro, que lamentou não comparecer a esse importante evento do setor imobiliário.”
O deputado federal Luís Carlos Busato falou que é preciso descomplicar a produção de habitações, desde a aprovação de projetos até a liberação de financiamentos e registros. “A produção em escala favorece os investimentos e a redução de custos.”
Otávio Damaso, secretário adjunto de Política Econômica do Ministério da Fazenda, falou do interesse do governo no crescimento do setor imobiliário, principalmente quanto à produção de moradias populares. “Exemplo disso é a criação do Ministério das Cidades”, afirmou, esclarecendo que o interesse do Ministério da Fazenda não é social, mas o de garantir a segurança jurídica e o crescimento do crédito imobiliário. “O setor público também se baseia nos modelos e experiências internacionais para contextualizar e aplicar no país. Há semelhanças entre México e Brasil, mas aqui a informalidade ainda é muito grande”, ressaltou.
Damaso lembrou que o governo já conseguiu inverter o cenário negativo de inadimplência, com a instituição da alienação fiduciária, e garantiu que o Ministério da Fazenda tem acompanhado a forma como o Judiciário tem aplicado a lei.
O secretário aproveitou para apresentar oito aspectos que devem ser analisados pelo setor imobiliário. O primeiro deles refere-se à importância de lembrar que o momento atual é fruto da estabilidade macroeconômica, que permitiu a geração de empregos e renda.
O segundo, é o movimento das construtoras em um curto espaço de tempo. Ou seja, há segurança nos negócios imobiliários e 30% de todos os IPOs são de empresas do setor. Isso é mostra de que o Patrimônio de Afetação tem apresentado resultados positivos, pois os empresários estão muito mais preocupados com a transparência dos negócios. “Vamos ampliar a discussão da governança corporativa para as pequenas e médias empresas, pois as grandes já passaram por esse processo e, principalmente as de São Paulo, estão atuando no Interior, em outros estados e atendendo as camadas de menor renda. Política de habitação social é tendência natural e o Patrimônio de Afetação reduz a burocracia e os custos tributários”, observou Damaso.
O terceiro aspecto apresentado pelo secretário adjunto do Ministério da Fazenda é a oferta de crédito nacional abundante e de recursos estrangeiros. “A crise norte-americana trará bons resultados para o Brasil. Meio ponto porcentual de queda de juros corresponde a muito dinheiro.”
Para Damaso, o déficit habitacional não se combate com financiamento habitacional. A saída proposta é o investimento em construções voltadas para a locação. “As vantagens são inúmeras, como desenvolvimento das cidades formais, o mutuário não precisa de poupança previa, a prestação imobiliária é próxima ao valor do alguel e trabalhadores informais têm mais acesso a essa forma de moradia. Vale a pena refletir sobre isso”, ressaltou.
Diminuição da burocracia e cadastro positivo são grandes expectativas do governo, de acordo com Damaso, além da ampliação do mercado de seguros, que permitirá o ddesenvolviemnto do mercado de securitização. “O modelo mexicano é interessante, mas há algumas coisas que não podem ser mudadas no Brasil. O FGTS é um fundo para dar cobertura ao desemprego e modelos de garantia ilimitada já trouxeram problemas, a exemplo do FCVS. Também, financiamento vinculado ao salário mínimo pode gerar resíduos, pois nem sempre a correção salarial acompanha as taxas de mercado”, concluiu Damaso.
A superintendente Nacional da Caixa Econômica Federal, Vera Vianna, afirmou que o serve para o México não serve para o Brasil, mas é possível estudar a experiência mexicana, pois há semelhanças de pobreza, informalidade, concentração da população nos centros urbanos e por faixa de renda. Mas também há grandes diferenças.
Para ela, o déficit é parecido, mas no México há expectativa de crescimento dos lares de 12 milhões para 20 milhões. Há consciência governamental que a produção passa por escala.
Quanto a política de subsídios da Caixa, ela precisa ser reformulada, mas já atende muitas famílias. Também, o brasileiro tem baixa capacidade de poupança e o FGTS é mais utilizado no financiamento do que o SBPE, pois o tempo de depósito nas contas vinculadas é muito grande. “A Caixa está se esforçando para que as prestações sejam compatíveis com a capacidade de pagamento, com extensão de prazo e diminuição de juros. Mas ainda temos de revisar o processo de financiamento ao empresário, para que haja velocidade na liberação de recursos”, afirmou.
O presidente do Secovi-SP e da Comissão da Indústria Imobiliária da CBIC, João Crestana, afirmou que os empreendedores imobiliários esperam um choque de concorrência entre os bancos. “Queremos atingir nos FGTS os 16 bilhões do SBPE”, enfatizou.