A dúvida sobre qual garantia locatícia escolher é uma das mais frequentes nos momentos de fechar contratos de locação. O locador deve escolher o que é melhor a ele. À imobiliária cabe apresentar-lhe as opções, apontando quais são as limitações e benefícios de cada uma delas.
“A interpretação dos juízes mudou sobre esse tema mudou muitos nos últimos anos”, disse o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP e coordenador do PQE (Programa Qualificação Essencial) em palestra promovida na sucursal da Porto Seguro em Santos. “Quase todo dia surgem projetos que alteram a legislação do aluguel no Congresso Nacional”, emendou, ao recomendar que locadores e locatários se aprofundem em conhecer detalhes de cada garantira antes de contratá-la.
A Lei 8245/91 prevê quais são suas modalidades, das quais destacam-se: caução, fiança e seguro de fiança locatícia.
Caução – “Muita gente não gosta da caução porque, depois de despejado, é praticamente impossível localizar o locatário”, ressaltou o advogado, pondo em dúvida até que ponto essa garantia demonstra-se eficiente para satisfazer o retorno do crédito. Pelo modelo de caução, o locador pode exigir até três aluguéis depositados adiantadamente, os quais só poderão ser utilizados mediante ordem judicial.
Ainda em caução, também pode-se dar em garantia bens imóveis, como fazendas, residências e salas comerciais. No caso de bens móveis, as dificuldades estão no valor da garantia e para executá-la. “Às vezes o locatário dá um carro que não vale sua dívida”, disse Bushatsky. “Além disso, hoje o carro está aqui, depois pode estar em outro estado”.
Fiança – Quando ações envolvendo fiança vão parar na Justiça, o juiz tende a interpretá-las de forma restrita, sempre visando a eximir o fiador – o que evidencia a importância de a formalidade estar perfeitamente atendida no contrato. Jaques Bushatsky ilustrou com o exemplo de fiador que declara-se solteiro, só que no entanto, tem união estável e o imóvel em que mora foi comprado juntamente com o companheiro. Em caso de execução, esse bem não poderá ser penhorado.
Também merecem atenção os casos de moratória. Ao conceder mais prazo ao inquilino e mesmo assim ele não quitar o débito, entende-se que é injusto com cobrar do fiador o saldo da dívida, que ficou maior justamente em razão do adiamento concedido por livre vontade do locador. “Nesse caso, o fiador tem o direito de se abster do pagamento”, explicou o diretor do Sindicato.
Seguro fiança – A grande vantagem está no adiantamento da indenização. Isso porque a seguradora paga para o locador o valor devido e depois vai atrás do devedor. Muitos questionam quem deve pagar o prêmio do seguro. “Quem tem obrigação de arrumar a garantia é o locatário”, afirmou Bushatsky.
“O seguro fiança é a única garantia que de fato ressarce de forma adiantada o locador antes da ação de despejo”, disse Amadeo Reis, da Porto Seguro, empresa que, além da garantia, também coloca à disposição alguns benefícios acessórios, como cobertura de inadimplência de IPTU, condomínio, gás, serviços de manutenção do imóvel, entre outros.
Locação sem garantia – É permitida por lei. Em caso de inadimplência, o despejo ocorre liminarmente em 15 dias.
Garantia extinta – O locador, diante dessa eventualidade, tem o direito de entrar com ação de despejo. Quem aluga imóvel sem nenhuma garantia precisa estar ciente de alguns riscos, tais quais: como cobrar os valores devidos?, de quem cobrar?, onde encontrar o locatário?, como reaver os débitos?, quais serão os custos de ações judiciais que se falam necessárias?
Para Jaques Bushatsky, não há um tipo de garantia ideal. Isso porque cada locatário tem um perfil, e cada caso precisa ser analisado individualmente.