ções distintas em um condomínio.
Em um condomínio residencial, os direitos e deveres do locador (proprietário de um imóvel alugado) e do locatário (inquilino) são diferentes.
Primeiramente, o morador de um condomínio, seja ele inquilino ou proprietário, deve obediência à Convenção do Condomínio e ao Regimento Interno, de acordo com o artigo 1.333 do Código Civil, que prevê que “devem obedecer a convenção não só os proprietários, mas também aqueles que têm a posse ou a detenção das unidades”.
No que diz respeito à conservação do imóvel, segundo o advogado Jaques Bushatsky, o principal dever do locador é manter o bem íntegro e hábil para o uso, isto é, com a estrutura (encanamento, fiação etc.) em ordem.
O locatário pode executar reformas na unidade, desde que com a anuência do proprietário e também do condomínio. “Hoje, não é suficiente a autorização do proprietário. Algumas obras dependem de aprovação por parte do condomínio, segundo a norma de reformas ABNT NBR 16.280/2014”, alerta Bushatsky.
Sobre o uso das áreas comuns do condomínio, o locatário tem os mesmos direitos do locador, sem distinção, podendo usufruir da piscina, das quadras, sala de ginástica, salão de festas etc.
Despesas e assembleias – Quanto ao pagamento de contas, cabe ao inquilino a responsabilidade pelas despesas ordinárias (salários, encargos trabalhistas, manutenção da área comum e de equipamentos, entre outras coisas), IPTU e outras taxas, se estiver estipulado em contrato. Já as despesas extraordinárias (fundo de obras, fundo de reserva, reformas, compra de equipamentos e mobiliário, por exemplo) devem ser assumidas pelo locador.
Contudo, em caso de inadimplência, para o condomínio o devedor é sempre o proprietário da unidade, nunca o inquilino, relata o advogado. “A relação de locação se estabelece apenas entre o proprietário e o inquilino, enquanto que a relação jurídica relativa ao pagamento da cota condominial é sempre entre os condôminos, que são os proprietários.”
O inquilino sempre poderá participar das assembleias, podendo votar se tiver procuração do proprietário. Como ouvinte, sua participação é liberada, exceto se houver regra específica na Convenção do condomínio que o impeça. “Pelo bom senso, pode e é conveniente que o locatário participe para estar a par das resoluções e deliberações do condomínio”, recomenda o diretor do Secovi-SP.
A não ser que a Convenção defina que apenas condôminos podem ser síndicos, o locatário poderá ocupar o cargo, se eleito. “Não é nem necessário ter procuração ou autorização do proprietário. Ele é eleito na qualidade de um terceiro interessado no cargo”, esclarece Bushatsky.
Condômino antissocial – Um inquilino com comportamento antissocial pode motivar a rescisão do contrato de locação por parte do locador. E também recai sobre o proprietário a responsabilidade de encaminhar o pleito do seu inquilino que sofre com um vizinho antissocial. “O proprietário deve estar aberto a receber do condomínio reclamações contra o seu inquilino e vice-versa. Cabe a ele o papel de intercessor em ambas as situações”, explica o advogado.
Outra questão a que um locador precisa estar atento é quanto ao excesso de população no imóvel locado. Mesmo que o contrato não diga quantas pessoas podem morar na unidade – e geralmente não diz mesmo –, o proprietário deve levar em conta os limites impostos pelo condomínio e, quando isso não for expresso, perguntar para o síndico e agir com bom senso. “Tomemos como exemplo um imóvel de 1 dormitório. O síndico não pode obrigar que more nele uma pessoa somente, e nem o inquilino pode pretender morar lá com dez. O razoável vai ser analisado individualmente”, conclui o advogado.