O dia 11 de dezembro de 2017 vai ficar marcado na história do mercado imobiliário da cidade de São Paulo como o início da revolução digital na análise e aprovação de projetos de edificações. Nesta data, a prefeitura publicou o Decreto 58.028, que cria o Graproem (Grupo Intersecretarial de Análise de Projetos Específicos no Município), e lançou o Aprova Rápido.
O Graproem será um grande colegiado, constituído por um representante e um suplente das secretarias municipais de Urbanismo e Licenciamento; Verde e Meio Ambiente; Mobilidade e Transportes; Serviços e Obras; Cultura; e Habitação. É aqui que os projetos serão analisados por técnicos das Pastas, tendo por base o procedimento Aprova Rápido.
“O Aprova Rápido vai se dedicar à aprovação de edificações novas, cujos projetos estejam dentro das regras da nova legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei de Zoneamento). Vamos começar por aquilo que tenha maior controle, testar o sistema e fazer os ajustes necessários”, explica Heloisa Proença, secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento.
O procedimento exprime antigo pleito do setor imobiliário da cidade, que se converteu em promessa de campanha do atual prefeito de São Paulo João Doria e que agora integra seu plano de metas de governo.
Passo a passo – Ao apresentar o projeto na Secretaria de Urbanismo e Licenciamento, o empreendedor poderá optar por seu encaminhamento para análise e aprovação no Graproem. Esse sistema integrado entra em vigor em 12 de março. “As equipes estão sendo definidas e treinadas. Nesta primeira fase, o trabalho de análise e aprovação será feito de forma física, em papel, e a implantação do sistema eletrônico está definida para entrar em vigor a partir de outubro”, conta a secretária.
O Aprova Rápido seguirá, basicamente, o seguinte fluxo: protocolo de obra nova (entrega de projeto na Secretaria de Urbanismo e Licenciamento); opção, por parte do empresário, de interesse pelo Aprova Rápido; verificação da equipe de apoio técnico quanto à habilitação do projeto ser encaminhado ao sistema (obediência às determinações do Decreto quanto ao número mínimo de documentos a serem entregues no momento de protocolar o projeto, justamente para permitir a rapidez na análise e aprovação).
Cumpridos os requisitos para entrar no sistema Aprova Rápido e se não tiver interveniência de outras Pastas, o projeto segue para a coordenadoria competente dentro da secretaria de Urbanismo e Licenciamento, que terá 30 dias para emitir eventual “comunique-se”. Neste caso, suspende-se o prazo até o seu cumprimento e, em mais 30 dias, emite-se o alvará de aprovação de edificação nova.
Havendo interveniência de outras Pastas, o processo será submetido à análise do Graproem. Cada secretaria recebe uma cópia do projeto para análise e em 60 dias acontece nova reunião do Grupo. Se necessário, expede-se um “comunique-se” conjunto. Nesse caso, o prazo é suspenso. Após o atendimento do “comunique-se”, em 15 dias ocorre nova reunião do Graproem, e o projeto volta para a coordenadoria competente para expedição do alvará em até, no máximo, 90 dias.
Diagnóstico sombrio – Atualmente, as análises e aprovações de projetos na Prefeitura de São Paulo obedecem a um processo físico, com tempo médio de 18 meses, contados a partir do protocolo de entrada até emissão de alvará de aprovação de construção nova. A precarização de escoamento de projetos levou ao acúmulo de, mais ou menos, 14 mil processos em estoque.
Com base neste diagnóstico, a prefeitura traçou a seguinte meta: adotar a aprovação eletrônica e reduzir o tempo médio de tramitação de um projeto habitacional na área de análise e aprovação.
Heloisa Proença conta que foram identificados quatro grandes eixos de atuação a serem trabalhados de forma paralela e concomitante. O primeiro deles é a legislação, altamente complexa e com inúmeros parâmetros e instrumentos a serem atendidos, e que deve ser simplificada. “Apenas 23% dos novos projetos foram protocolados com base na nova Lei de Zoneamento.”
O aspecto seguinte é a limitação com o quadro de pessoal, o principal gargalo. Como muitos técnicos estão concluindo a carreira para se aposentarem, é limitada a quantidade de novos funcionários públicos especializados. Sem contar a dificuldade de entendimento uniforme da legislação urbanística, que tem ficado mais complexa e alterada em períodos cada vez mais curtos. Também, há o desinteresse de jovens arquitetos e engenheiros na carreira pública, em razão dos salários pouco atrativos.
A área de processos, fluxos, sistemas e infraestrutura é o terceiro eixo de atuação da prefeitura dentro do Aprova Rápido. Esta área requer atualização dos recursos tecnológicos, com revisão e racionalização de processos de análise e criação de um portal único de licenciamento eletrônico. “Os sistemas e cadastros não conversam, nada é digitalizado, os procedimentos são dispersos e defasados e não há o comprometimento de outros órgãos com os prazos da Secretaria de Urbanismo e Licenciamento. Isso leva a uma gestão personalizada, com governança baseada na boa vontade”, explica a secretária.
Por fim, governança, a menina dos olhos do projeto, porque é ela que vai permitir a unificação de procedimentos, a criação de ambiente favorável para a adoção de mudanças estruturais na forma de analisar e aprovar projetos, e garantir a superação de dificuldades. “Nenhuma dessas pontas pode ficar sem atendimento, sob o risco de comprometer o êxito do programa”, ressalta Heloisa.
Governança – Para garantir a governança do Aprova Rápido, foi criada a Comissão de Monitoramento, cuja missão é coordenar e avaliar a implantação do colegiado de análise a aprovação, o Graproem, tendo apoio operacional da empesa Comunitas. Estabelecida de acordo com a Portaria 385, de 12 de dezembro de 2017, a Comissão será coordenada pelo vice-prefeito Bruno Covas e composta pelos titulares das secretarias municipais de Urbanismo e Licenciamento; Inovação e Tecnologia; Gestão; Prodam-SP (Empresa de Tecnologia da Informação e Comunicação do Município de São Paulo); e os presidentes das entidades Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras); Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers); AsBEA (Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura); Secovi-SP (Sindicato da Habitação); e SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil).
Daniel Annenberg, secretário de Inovação e Tecnologia, esclarece que a análise e aprovação em papel permanecerão, inicialmente, para que haja tempo suficiente de desenvolvimento paralelo do sistema eletrônico. De acordo com ele, a prefeitura sofre com a falta de infraestrutura digital, e os funcionários utilizam computadores com mais de sete anos de uso. “Precisamos ter clareza do mundo real, antes de sonhar com o mundo ideal”, alerta.
Grande entusiasta do Aprova Rápido, Annenberg é responsável pela implantação de outro projeto municipal de sucesso, o Empreenda Fácil, que derrubou de 100 para cinco dias o prazo de abertura de empresa e tornou todo o processo eletrônico. “O nível de complexidade era menor, mas existia, porque tivemos de envolver a Junta Comercial, a Receita Federal e onze secretarias municipais”, destaca.
“É certo que o processo tem de ser faseado, porque não adianta fazer tudo ao mesmo tempo agora. Esse é um trabalho integrado das secretarias e da iniciativa privada, e teremos de rever processos. A Prodam vai dar todo o apoio necessário e vamos mudar a cara da prefeitura. O Aprova Rápido vai provar que é possível implantar processos complexos, em prazos curtos”, enfatiza o secretário, que mantém o otimismo com o cumprimento do cronograma de implantação do projeto.
Revolucionário – Flavio Amary, presidente do Secovi-SP, aposta no sucesso do Aprova Rápido porque há vontade política do governo municipal em agilizar processos, incentivar investimentos e gerar emprego. “Isso nos motiva a colaborar e apoiar o projeto, para que ele se viabilize. Trata-se de um pleito antigo de todo o setor, que agora sai do papel. Não tivemos experiências anteriores na prefeitura municipal de São Paulo, que permitissem diminuir o prazo de análise e aprovação para 60 dias, porque nunca houve vontade política, de fato, para desenvolver esse tipo de trabalho e desburocratizar”, enfatiza o dirigente.
Denominado revolucionário pelos empreendedores imobiliários, o Aprova Rápido encontrou ambiente favorável para a sua implantação, uma vez que a prefeitura trabalha unida com a iniciativa privada, com o propósito de desenvolver uma gestão moderna e profissional. “O mais importante é que os segmentos empresariais têm sido ouvidos”, destaca Ricardo Yazbek, vice-presidente do Sindicato da Habitação, na área de Legislação Urbana.
Reportagem de Shirley Valentin para a Revista Secovi-SP – A revista do mercado imobiliário
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