No primeiro dia da Convenção Secovi, o presidente da Urban Systems, Thomaz Assumpção, apresentou pesquisa inédita sobre a viabilidade das fachadas ativas nos empreendimentos localizados nos Eixos de Estruturação Urbana do Ibirapuera, Butantã e da Avenida Rebouças.
Encomendada pelo Secovi-SP e pela Associação Comercial de São Paulo, a pesquisa aponta o risco de vacância, porque é alta a destinação de 12,5% da área construída não computável da área total do lote para a instalação de comércios, serviços, lojas e equipamentos multiuso. Ou seja, nas áreas de estudo da pesquisa, não haverá demanda para o consumo se a regra permanecer como está.
Foram vários itens analisados, como potencial de consumo e renda da população que mora e trabalha nas regiões pesquisadas. Butantã, por exemplo, tem um potencial construtivo de 287 mil m2 de novos comércios, conforme o volume de dinheiro disponível para ser gasto por lá. Oscar Freire, Campo Belo e Adolfo Pinheiro não absorvem vários tipos de atividades.
Como resultado final da pesquisa: o percentual de destinação de área construída não computável dos empreendimentos residenciais para o comércio fica entre 7% e 11% e a média é de 8%. “Não se chega aos 12,5% de incentivo. Com isso, corre-se o risco das lojas não performarem, e o objetivo principal da prefeitura de tornar a cidade mais amigável, com as pessoas nas ruas, pode não ser atingido. Temos de tomar os cuidados necessários para não se criar ambientes degradados. Precisamos de uma transição do que se é para o que se deseja ser”, disse Assumpção.
Abertura para o diálogo – O arquiteto da SP Urbanismo, Gustavo Partezani, foi debatedor ao lado da também arquiteta Larissa Campagner, da Associação Comercial de São Paulo, e do engenheiro civil e vice-presidente de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Secovi-SP, Ricardo Yazbek.
Partezani reforçou que a obrigatoriedade de fachadas ativas é para empreendimentos em terrenos acima de 10 mil m2, e completou: “Há eixos periféricos com necessidades de consumo, que podem responder bem à adoção das fachadas ativas”. Para ele, a discussão do uso misto deve ser qualitativa e definir o tipo de comércio que caberá nos empreendimentos mistos.
Na opinião de Larissa, devem-se medir os desdobramentos da lei. “O uso das fachadas ativas depende da mudança de cultura e da criação de um novo ideário. Essa mudança cultural depende da melhoria do transporte público, porque o varejo vai onde há demanda e estacionamento.”
Agora, a pesquisa deve caminhar para definir o impacto do instrumento urbanístico nas regiões periféricas, de acordo com Larissa. “Temos, também, o desafio de criar incentivos para o varejo.”
Para Ricardo Yazbek, vice-presidente do Secovi-SP, a teoria de adensar nos eixos de transporte público é correta. Porém, a preocupação dos incorporadores é grande, porque será difícil mensurar a demanda para essas lojas embaixo dos residenciais. “O incentivo para o uso misto requer estudos, para que não sejam criados espaços que fiquem abandonados, degradados e desvalorizem os residenciais. Como fazer com que essas lojas tenham demanda? Sem contar que teremos inúmeros produtos imobiliários parecidos nos eixos”, disse.
Mariângela Iamondi Machado, diretora de Associações em Loteamentos do Secovi-SP, foi a mediadora desse painel, e encerrou os trabalhos citando uma frase do líder pacifista indiano Mahatma Gandhi: “Nós temos de ser a mudança que queremos ver”.