Considerada inovadora, além de um grande avanço social e para o setor imobiliário, a Lei nº 13.465/17 trata e pacifica importantes questões para o País, como regularização fundiária, alienação fiduciária, direito de laje e usucapião extrajudicial. Há vários aspectos importantes para a sociedade em geral trazidos pela lei.
“Ela propiciará a regularização de muitos imóveis rurais e urbanos, o que significa trazer para um mundo formal, com acesso à cidadania, mais da metade dos domicílios existentes, os quais poderão acessar o crédito imobiliário, entre outras importantes conquistas, e que muito auxiliarão na recuperação econômica e na reinserção social”, destaca Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano).
Para Olivar Vitale, advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, a nova lei é fundamental para o setor de loteamentos. “A nova legislação significa uma conquista histórica por trazer, pela primeira vez, a segurança jurídica, em lei federal, de se fechar o loteamento, com a criação da modalidade do loteamento de acesso controlado, e também do condomínio de lotes.”
Portugal acredita que, para o mercado imobiliário e em especial para o consumidor, essa salvaguarda legal promoverá a viabilidade de desenvolvimento de produtos que possam vir a atender um déficit habitacional de mais de 6 milhões de moradias, uma necessidade anual de mais de 1,5 milhão de habitações por ano pelos próximos dez anos.
Dessa maneira, ao introduzir em legislação federal regras gerais para as duas modalidades, serão viabilizados novos formatos de urbanização, com cidades mais bem integradas, regras de convivência comunitárias mais transparentes e perenes, maior previsibilidade nas relações cidadão e administração pública e suas concessionárias. “Enfim, a lei possibilitou dar segurança jurídica a relações que, apesar de o Supremo Tribunal Federal já ter dado a devida guarida, vieram a ser melhor construídas pelo Poder Legislativo, que detém essa prerrogativa de atender aos anseios da sociedade”, explica o vice-presidente do Secovi-SP.
Duas novas modalidades – Na modalidade loteamento com acesso controlado, passa a ser regulamentado o controle de acesso por ato do poder público municipal. Pedestres ou motoristas não residentes têm direito a adentrar o empreendimento, cujas vias permanecem públicas, mediante identificação ou cadastro.
Uma associação de proprietários ou congêneres, composta por diretoria e conselhos, conforme estatuto registrado no cartório de pessoas jurídicas, passa a gerenciar o empreendimento, com prestação de serviços públicos, de conservação, manutenção, segurança, captação e distribuição de água. É responsabilidade de todos os proprietários contribuir para a cobertura da totalidade dos gastos, sendo totalmente legal essa cobrança. Essa mesma associação também controla questões normativas, de utilização e convivência no espaço.
A Lei nº 13.465/17 possibilita uma nova vertente de parcelamento do solo, o condomínio de lotes. Olivar Vitale explica que essa modalidade imobiliária deve respeitar especialmente a Lei de Incorporação, já que o resultado do condomínio de lotes é um condomínio edilício, regrado pelo Código Civil, cujas relações privadas são estabelecidas por uma convenção condominial. “Há entendimento de que cada município terá legislação própria para tratar da matéria e decidir como vai ser a aprovação desse empreendimento”, diz.
A criação do condomínio de lotes, pela nova lei, atende a uma demanda que até então não contava com um produto adequado. “A possibilidade de construção de projetos urbanísticos híbridos com loteamentos e condomínios agora é uma realidade. Esse avanço é o resultado de mais de 17 anos de discussão. Representa o amadurecimento e o reconhecimento, pelo Legislativo, das ações promovidas por entidades como o Secovi-SP e a Aelo, dentre outras, em busca de soluções para a sociedade, e não somente para o mercado”, afirma Caio Portugal.
Distorção corrigida – No tocante a impostos, a inovação do aspecto de exoneração das dívidas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) que recaem sobre o lote quando o compromissário comprador, mesmo que tenha quitado o valor do lote, não queira receber escritura definitiva, é a correção de um comportamento equivocado dos gestores municipais, segundo Portugal. “Ao invés de cobrar o tributo do real proprietário (o compromissário comprador do lote), executavam a empresa loteadora, pois essa detém endereço fácil e dá menos trabalho às prefeituras, ainda mais com as benesses de sistemas de penhoras online em favor das mesmas.”
Para ele, a lei corrige uma enorme distorção. “O dono do lote, compromissado, é quem deve responder por essa obrigação, e não o loteador, que entregou o lote com toda infraestrutura, já recebeu o preço integral e, apesar de todos os esforços que dispense, não consegue que o adquirente venha a receber a escritura definitiva, que é de sua responsabilidade.”
Legalizando a cidade
Sancionada e publicada no dia 11 de julho de 2017, a Lei nº 13.465/17 foi tema do ciclo de debates “Legalizando a cidade”, organizado pela Universidade Secovi sob a coordenação do advogado Olivar Vitale. Em dez encontros, realizados de outubro a dezembro, os principais temas da lei foram abordados por um renomado time de especialistas.
“A realização do Ciclo de Debates foi fundamental para fomentar, perante agentes das prefeituras, profissionais do Direito Imobiliário e empresários, o que pode e deve ser feito na aplicação dessa nova lei. Não poderia ser outra entidade a promover esse evento, uma vez que o Secovi-SP teve atuação marcante junto aos membros do Legislativo com vistas ao aperfeiçoamento dessa lei”, afirma Vitale. “Por ser recente e bastante inovadora, a lei só vai realmente ter sua aplicabilidade e trazer os frutos, que não são poucos, se as pessoas puderem tratar, debater e aprender mutuamente a partir de suas experiências e do conhecimento que se tem da matéria, do mercado e do Direito Imobiliário”, diz o advogado.
Silvio Figueiredo, diretor do Departamento de Assuntos Fundiários Urbanos do Ministério das Cidades; Renato Goes, responsável pela regularização fundiária no Estado de São Paulo; Lair Krähenbühl, coordenador do Núcleo Estratégico Legislativo do Secovi-SP (NEL); Pedro Cortez, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP; os desembargadores Francisco Loureiro e Marcelo Berthe, além de Caio Portugal e do próprio Olivar Vitale, estão entre os especialistas que compartilharam conhecimento, debateram questões polêmicas e esclareceram dúvidas de um público formado, principalmente, por profissionais das secretarias de Habitação de diversas cidades do interior paulista.
A partir do conteúdo do Ciclo de Debates, será estruturado um curso na Universidade Secovi, cuja primeira turma está prevista para o primeiro semestre de 2018. Mais informações pelo e-mail universidade@secovi.com.br.
Reportagem de Catarina Anderáos publicada na edição 288 (Dez 2017/Jan 2018) da Revista Secovi-SP, a revista do mercado imobiliário.
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