gliori (centro), do Grupo ZAP; e Nelson Parisi (à direita), do Secovi-SP
Dia 14/5, o Secovi Debate discutiu o comportamento do mercado de imóveis usados na cidade São Paulo. “Esse segmento também sofreu durante a recessão econômica, mas, na média, passou por menos percalços que os lançamentos”, disse Danilo Igliori, economista-chefe do Grupo ZAP. De acordo com o executivo, houve mais impacto no volume de transações realizadas, que foram reduzidas.
Nelson Parisi Júnior, presidente da Rede Imobiliária Secovi, lembrou da correlação entre o desempenho dos imóveis novos e de terceiros. “A gente precisa considerar que muita gente, para comprar um apartamento novo, precisa vender o seu usado para fazer o upgrade. No momento em que o mercado de terceiros perde giro, os lançamentos acabam impactados também.”
Ainda que o efeito em termos de preço, na média, não tenha sido significativo, houve percepção de queda. Contribuiu para isso a pressa que muitas pessoas tiveram para vender o imóvel. Exemplo foram os casos de proprietários de mais de uma unidade que, diante da necessidade de fazer caixa, optaram por se desfazer de um dos bens. Preferindo a liquidez à rentabilidade, o mercado, nesses casos, pontualmente, viu os valores pedidos serem sensivelmente reduzidos.
Segundo Igliori, esse é um movimento que precisa ser analisado à luz das particularidades de cada região da cidade. “Houve alguns bairros em que isso levou à queda de cerca de 20% nos valores dos imóveis. Mas também há casos de negócios em regiões completamente diferentes com 25% de valorização”, disse, com base em dados apurados pelo Fipe Zap.
Alguns dos pontos indicados por Parisi e por Igliori que justificam essas diferenças são o comportamento do consumidor, que mudam ao sabor das particularidades de cada bairro. Exemplo disso é a tendência de ver o imóvel como serviço, e não como bem de consumo. Essa percepção está se disseminando especialmente entre o público mais jovem, cuja preferência pela moradia está em unidades menores e próxima da oferta de transporte público e de serviços.
Por outro lado, muitos proprietários, preocupados com os custos de unidades à venda – condomínio, IPTU, energia elétrica, gás etc. –, resolveram baixar o preço do imóvel, visando a atrair a atenção de potenciais compradores. “Começou a surgir preocupação do proprietário com esses custos. Percebe-se isso mais acentuadamente em apartamentos mais valorizados. Nesses casos, o preço por metro quadrado ficou bem menor”, disse o presidente da Rede Imobiliária Secovi. “Esse abatimento foi em média de 10% a 12% em cerca de 70% dos imóveis que tiveram algum tipo de desconto,”, complementou Igliori.
Novos x Usados – É no mercado de usados que a imensa maioria das pessoas realizam o sonho da casa própria. Não há no Brasil estudos precisos que quantifiquem e qualifiquem o desempenho desse segmento. Contudo, considerando os mercados espanhol e português como modelo, vê-se que, para cada unidade nova vendida, de seis a sete são comercializadas no mercado secundário.
Preço mais acessível e não ter de esperar anos para a entrega das chaves são alguns dos atrativos que ajudam a entender essa preferência. “O padrão da construção de imóveis mais antigos também agrada mais a muita gente”, frisou Parisi. Sublinhou que apartamentos antigos com várias vagas de garagem em zona de eixo não serão mais produzidos em virtude da nova Lei de Zoneamento. “Assim, unidades com essas características podem ser mais atrativas.”
Um entrave para quem quer um imóvel usado é o financiamento. Os bancos geralmente liberam, em média, 50% do valor da unidade, de acordo com os especialistas, o que é inviável para muitos adquirentes. Para Parisi e Igliori, o que anima é saber que os bancos estão revisando os critérios de concessão de crédito, de olho na concorrência emergente das fintechs. Modalidades alternativas de financiamento, como home equity, também começam a ganhar a cena, o que pode ajudar muita gente.
“Tudo isso só se sustenta se as taxas de juros permanecerem em um patamar adequado”, disse o economista do ZAP. No caso do crédito imobiliário, é imprescindível que os juros fiquem na casa de um dígito, grau suportável pelo brasileiro.
Já quando se olha para a macroeconomia, tanto Parisi quanto Igliori alertam que a aprovação das reformas é fator essencial para destravar os investimentos. “Tem muitos investidores nacionais e internacionais que investiam em galpões e, agora, estão querendo ir para o residencial. O retorno financeiro, de 0,35% a 0,5%, não é tão atraente, mas, em contrapartida, existe a valorização do imóvel”, pontuou o executivo do ZAP.
Oportunidades – Segundo Parisi, a recente crise do mercado serviu de aprendizado aos intermediadores. “Quando passamos por um período de bonança, como foi em 2010, vimos o número de corretores praticamente dobrar de tamanho, e sem o tempo necessário de formação e qualificação para a função. Isso não foi positivo”, afirmou.
Como os últimos anos não foram os melhores, o número de profissionais sofreu redução. “Acho que essa é uma oportunidade para repensarmos a intermediação imobiliária. Corretores precisam aprender a trabalhar com dados para transformá-los em conhecimento que traga mais valia a nossos clientes. Quem souber fazer tudo isso, vai ganhar muito dinheiro.”