A Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano), entidade que tem abrangência nacional, expandiu para todo o País a pesquisa do mercado de lotes urbanizados que tem sido feita no Estado de São Paulo desde o final de 2017. E manteve a parceria com o Secovi-SP e a Brain – Bureau de Inteligência Corporativa para realizar essa radiografia do setor.
Agora, com um estudo mais completo, é possível analisar o comportamento do setor de desenvolvimento urbano de 180 municípios – mais que o dobro da área pesquisada no Estado de São Paulo, que abrange 65 cidades das principais regiões administrativas.
A pesquisa reúne informações de lançamentos de novas unidades de loteamentos no intervalo de janeiro de 2018 a março de 2019, organizados e comparados por trimestres. O melhor resultado percebido até agora refere-se ao quarto trimestre de 2018, quando foram lançados 18.463 lotes dentro do universo pesquisado. Apesar de o resultado do primeiro trimestre de 2019 ter sido menor, com 11.480 unidades lançadas, ainda assim superou em 20% o total de igual período do ano passado. O mesmo ocorreu com os resultados dos lançamentos do segundo trimestre deste ano, com 11.447 unidades novas e 18% acima do registrado no mesmo período de 2018 (9.675 unidades).
“Em relação aos dados do final de 2018, os resultados atuais podem ser considerados ruins. Contudo, quando comparados por trimestres, com os mesmos períodos do ano passado, os números são bons. Um detalhe interessante é que registramos dois períodos de alta e, assim como na incorporação imobiliária, o último trimestre do ano costuma ser o melhor e mais positivo para os loteadores”, analisa Fábio Tadeu Araújo, sócio-diretor da Brain.
Semestre
Nos seis primeiros meses deste ano, foram lançados 22.927 lotes, número 25,8% acima dos 18.224 registrados no mesmo período de 2018. Esse crescimento é considerado positivo por Araújo. Em 2018, do total lançado no primeiro semestre, de 75% a 80% das unidades estavam em loteamentos abertos. No terceiros e quartos trimestres, a representação de loteamentos abertos caiu para 66% e 57,6%, respectivamente. No primeiro trimestre deste ano, porém, unidades em loteamentos fechados tiveram representação de 45% contra 55% nos loteamentos abertos.
A leitura dos dados mostra que os desenvolvedores urbanos têm sido um pouco mais cautelosos com lançamentos em loteamentos fechados. Esse comportamento empresarial, de acordo com Araújo, não se explica pela dificuldade na aprovação desse tipo de produto imobiliário, mas sim pelo alto custo tanto do projeto quanto do lote, cujo tíquete médio é maior do que aqueles de unidades em loteamentos abertos. “Esses fatores aumentam o risco para o loteador, que acaba pensando mais no volume de unidades lançadas. Mas acreditamos em um cenário de equilíbrio entre as modalidades ainda este ano.”
Informações sobre a comercialização de unidades de lotes referem-se somente ao ano de 2019, quando os dados passaram a ser compilados. No primeiro trimestre, foram vendidos 13.157 lotes, ao passo que no segundo trimestre, esse volume subiu para 15.384 unidades vendidas. Desse total, 8.823 lotes foram comercializados somente no Estado de São Paulo, que representa 57% de todo o mercado brasileiro. “Em breve, incluiremos Minas Gerais na pesquisa e a expectativa é que essa participação fique em 50% para São Paulo e 50% para o restante do Brasil. O mercado mineiro de loteamentos é o segundo mais importante do País”, explica Araújo.
Mercado regional
Nas 65 cidades do Estado de São Paulo que compõem a base da pesquisa de loteamentos, no segundo trimestre de 2019 (abril a junho), foram lançados 7,9 mil lotes residenciais, divididos em 27 loteamentos, resultando na média de 294 lotes por empreendimento. Comparado com o segundo trimestre de 2018, quando foram lançados 6,3 mil lotes, houve um crescimento de 27%. (gráfico 1)
Quando segmentado por região administrativa (RA) do Estado, a RA de Campinas registrou a maior quantidade de unidades lançadas no segundo trimestre, com 4.171 lotes e VGL (Valor Global Lançado) de R$ 625 milhões. (gráfico 2)
Em volume de vendas, no segundo trimestre foram comercializados 8,8 mil lotes, líquidos de distratos, nas 65 cidades pesquisadas. A RA de Campinas concentrou 29% dos lotes vendidos. (gráfico 3)
Nas cidades pesquisadas, há 514 empreendimentos com lotes disponíveis para venda, lançados a partir de julho de 2013. Esses loteamentos totalizam 186,2 mil lotes, dos quais 36,3 mil ainda estavam disponíveis para venda em junho deste ano. Desse total, 66% dos lotes tinham até 250 m² de área privativa e 38% preço médio por metro quadrado de área privativa entre R$ 401,00 e R$ 600,00. Ainda, 54,7% das unidades estão em loteamentos abertos e 45,3% em fechados.
A área média dos lotes lançados em loteamentos abertos foi de 216 m², enquanto os loteamentos fechados registraram metragem média de 350 m². O preço médio do metro quadrado de área privativa nos loteamentos fechados também é maior que nos empreendimentos abertos.
De acordo com a pesquisa, os loteamentos à venda, em média, tinham proposta de parcelamento em 145 prestações, com entrada de 13% do valor do lote e prestações de R$ 1.248,00. Para pagamentos à vista, o desconto médio foi de 8% do valor do lote.
Conforme Araújo, nos loteamentos abertos, o tíquete médio do lote é de R$ 85.500,00, e nos fechados, R$ 198.000,00. Por metro quadrado, o valor foi calculado em R$ 396,00, nos loteamentos abertos e em R$ 567,00 nos fechados.
“Produtos novos estão vendendo muito bem, porque o mercado de unidades remanescentes e lançadas são completamente diferentes”, diz.
Expectativa
No Estado de São Paulo, os números de lançamentos foram bastante positivos e a expectativa do setor é que neste ano seja registrada uma significativa recuperação. Nos seis primeiros meses do ano, foram lançados 46 loteamentos, resultado um pouco acima da metade do total lançado em todo o ano passado, que foi de 88 loteamentos. “Isso indica que vamos superar os índices, porque, tradicionalmente, o quarto trimestre do ano concentra o maior número de lançamentos”, lembra Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Aelo.
Em número de unidades de lotes, 2019 tem registrado dados acima dos de 2018. No primeiro e segundo trimestres, o crescimento foi de 27% e 24%, respectivamente, em comparação com os mesmos períodos do ano passado.
“Isso indica uma redução do tamanho médio dos loteamentos ou, então, a ampliação das fases de lançamento. Ou seja, os empreendedores estão fracionando em duas ou três fases o lançamento. Também registramos mais produtos econômicos, que se ajustam à realidade socioeconômica atual do País”, avalia Araújo.
“Os índices de contratação formal, com carteira assinada, para profissionais com salários acima de R$ 4 mil, continuam negativos. As empresas têm demitido mais funcionários com cargos de chefia do que contratado. Esse é um bom motivo para que os loteadores olhem com mais atenção o mercado de lotes econômicos.”
De acordo com dados do Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados), de janeiro a agosto deste ano, o saldo positivo resultante entre a diferença do número de trabalhadores admitidos e desligados está concentrado nas faixas salariais de até R$ 1.000,00 e de R$ 1.001,00 a R$ 2.000,00.
Olhando os indicadores do mercado de loteamentos no Estado de São Paulo, percebe-se que os produtos lançados estão menores e mais baratos. Contudo, as vendas superam os lançamentos. “Esta é a fotografia do momento atual do mercado. Pesquisas regionais e nacionais, como essas, nos ajudam no relacionamento com órgãos da administração pública e concessionárias de serviços. Com base nos números e nas análises da pesquisa, podemos apresentar a grandeza deste mercado e pleitear melhorias e mudanças para o setor, como garantir celeridade na aprovação de projetos de loteamentos”, conclui Portugal.
A pesquisa completa do mercado de loteamentos está disponível somente para as empresas associadas da Aelo e do Secovi-SP. «
Reportagem de Shirley Valentin para a Revista Secovi-SP – A revista do Mercado Imobiliário 304, Outubro/Novembro 2019, pp. 26 a 30. A reprodução é permitida, desde que citada a fonte.