No primeiro dia do Enacon (Encontro Nacional de Administradoras de Condomínios), especialistas do Direto Imobiliário apresentaram algumas soluções adotadas por condomínios e empresas administradoras durante a quarentena imposta pela pandemia de coronavírus, além de medidas que permearam as relações entre as pessoas durante o período inicial de distanciamento social.
O painel reuniu vários advogados especializados em relações condominiais e foi coordenado por Jaques Bushatsky, também advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, pró-reitor da Universidade Secovi e sócio da Advocacia Bushatsky.
Airbnb – Quando se busca a locação por temporada em condomínios residenciais, a plataforma Airbnb atende perfeitamente essa necessidade, conforme avaliação do advogado Marcelo Terra. “Não há qualquer problema, e uma possível vedação estatutária a essa modalidade de aluguel depende da unanimidade de votos dos condôminos”, destacou.
Para Terra, nos oito meses de distanciamento social, a locação por Airbnb tem exercido importante função social. “A maior aproximação com o mundo virtual permitiu às pessoas, durante a quarentena, alugar com facilidade apartamentos maiores ou menores, dependendo das necessidades trazidas pelo home office. E até mesmo casas de veraneio, que permitiram atender o distanciamento sem que houvesse perda do convívio social das famílias. A plataforma cumpre rigidamente as regras de sanitização dos imóveis, antes e após a saída dos hóspedes”, ressaltou o advogado.
Relações trabalhistas – Karina Negrelli, gerente do departamento Jurídico do Secovi-SP, falou da preocupação com a expressiva elevação do número de ações trabalhistas na Justiça do Trabalho durante os meses de quarentena e distanciamento social. “Há 110 mil processos trabalhistas relacionados à pandemia. As relações trabalhistas requerem cuidado intenso, não somente pelo aspecto econômico. A atenção deve ser redobrada, tendo em vista que vínhamos de um cenário de reforma trabalhista, que trouxe queda desse tipo de ação. Gostaríamos, dentro da ótica do Secovi, de trabalhar preventivamente e procurar trazer segurança jurídica na regularização das relações de trabalho. Há grande esforço da nossa parte nas negociações coletivas, a fim de que elas tragam condições favoráveis para os setores atravessarem com certa estabilidade esse período.”
Assembleia virtual – O mestre em Direito das Relações Sociais e professor universitário João Paulo Rossi Paschoal destacou a importância da tecnologia na solução de situações que carecem de segurança jurídica, como as assembleias de condomínios, que representam o momento máximo do exercício da democracia dentro de um edifício.
“Estamos tratando de matéria de direito privado. Havia uma resistência cultural para se colocar em prática as assembleias virtuais. Durante a pandemia, houve um atropelo quanto a isso, e a Lei nº 14.010/2020, que tratou do Regime Jurídico Emergencial e Transitório no período da pandemia, veio nos socorrer. Colocadas em prática, surgiu um dado sensível: o medo de os cartórios devolverem as atas. Contudo, os registradores mostraram-se sensíveis aos termos da Lei 14.010. Agora, no momento de sua pós-vigência, é possível que as assembeias sejam híbridas, com votação presencial, por exemplo, assegurando maior acesso aos condôminos”, disse Rossi Paschoal.
O advogado, que é especialista em direito civil e direito imobiliário empresarial, lembrou que há projetos de lei tramitando no Congresso Nacional visando a alterar o Código Civil, no sentido de facilitar a realização das assembeias virtuais. Até que isso ocorra, ele sugeriu que os condomínios alterem o texto da convenção condominial, incluindo um mini regulamento sobre assembleias virtuais, dando, assim, segurança jurídica ao instrumento.
Conflitos – O advogado Eric Camargo, pós-graduado em Direito Registral Imobiliário e sócio do escritório DLA & Camargo, tratou de conflitos de vizinhança e falou que aos problemas tradicionais representados pelos “cês” cano, criança e calote inclui-se, agora, convivência, e não coronavírus. “Durante a quarentena, as pessoas ficaram juntas, trazendo à tona um grande número de conflitos, como agressões físicas contra idosos e animais. As relações condominiais precisavam passar por um novo regramento e entendimento. O síndico passou a ser gestor de conflitos, com necessidade de mudanças e soluções rápidas. Ele tem de ser apaziguador, para que todos entendam como as relações serão tratadas daqui para frente. Nada melhor do que estar em casa e ter uma boa convivência com todos que nos rodeiam”, ressaltou.
Para Luiz Ribeiro, presidente da OAB-SP Seccional de São Bernardo do Campo e diretor jurídico da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC), o síndico tem de agir como gestor de uma massa coletiva e entender a realidade das pessoas. Para exemplificar esse comportamento, ele deu como exemplo a decisão de fechar ou não a academia de ginástica durante a quarentena. De acordo com Ribeiro, antes de deliberar sobre o tema, o síndico tem de consultar o máximo possível de condôminos e colher opiniões. “Cabe a ele analisar o histórico da realidade do seu condomínio. Assim age um gestor. Agora, temos mais informações sobre o vírus e cabe, nesse momento, planejar e comunicar, ampliando as discussões. Fazer uma enquete virtual antes de decidir por esta ou aquela medida. O diálogo é cada vez mais necessário e o síndico tem de deixar de tutelar o morador.”
Tecnologia – Antes do início deste painel, Marcelo Okuma, da Athos GoSoft – Criando Soluções, elogiou a realização do evento, considerado por ele como “fantástico”. O executivo da empresa falou rapidamente da tecnologia como forma de aproximar as administradoras dos condomínios, bem como “ferramenta de convivência”.
“A transformação digital é o caminho para a transformação dos negócios. Ela permite que as administradoras atendam as comunidades condominiais em sua totalidade, além de ser facilitadora na relação com os condôminos, permitindo experiências novas e relevantes”, destacou Okuma.
O Enacon contou com patrocínio de Atlas Schindler, Souza Lima, Bradesco, Vila Velha, Airbnb, Superlogica, CashMe, Júpiter, Empresta Capital, Group Software, Athos/GoSoft, Mapfre, Haganá Pormade, Winker e Sindiconet, como mídia parceira.