Em função da pandemia do novo coronavírus, a 7ª edição do Brasil Self Storage Expo foi realizada pela primeira vez em formato on-line. Organizado pela Asbrass e pelo Secovi-SP, o evento reuniu no último dia 23/3 aproximadamente 150 operadores do segmento de vários Estados brasileiros e também de outros países.
Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP, fez uma breve saudação na abertura do evento, salientando a importância de acelerar o ritmo da imunização contra a Covid-19, destacando ainda as transformações vivenciadas por todos os segmentos da cadeia imobiliária em razão da pandemia. Em especial, o self storage, que atravessa um momento muito positivo.
“Hoje, o self storage é parte da residência e da vida de uma empresa, ainda mais agora com a expansão do e-commerce”, disse Jafet, salientando a importância de investimentos para atender a demanda crescente e, com isso, contribuir para uma melhor distribuição dos produtos e serviços nas cidades.
O vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, Adriano Sartori, reafirmou o momento favorável para o segmento que, mesmo em meio à pandemia, segue crescendo, graças a dois fatores: reorganização da casa e aumento do e-commerce. “O segmento tende a crescer ainda mais”, reiterou Sartori, em sua fala na abertura.
No painel seguinte, sobre inserção do self storage nas cidades, Sartori apontou a revisão dos planos urbanísticos e a mudança nos hábitos dos consumidores como fatores determinantes para a expansão do segmento.
“Muitas pessoas estão morando nas áreas centrais, em residências menores, e acabam precisando de mais espaço para guardar seus pertences. Além disso, as pessoas estão fazendo compras fracionadas e querem recebê-las no mesmo dia”, observou o vice-presidente, que foi o responsável pela coordenação do painel.
Regulação e segurança jurídica
Subsecretária de Regulação e Ambiente de Negócios da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico, Inovação e Simplificação do Rio de Janeiro, a advogada Carina de Castro representou o secretário Chicão Bulhões, que não pôde participar do evento por estar envolvido na implementação das medidas restritivas na capital fluminense.
Ela destacou o comprometimento da Pasta na construção de um melhor arcabouço regulatório e de segurança jurídica para os novos modelos de negócios, como o self storage. “Surgem diferentes modelos, que sugerem atenção e olhar diferenciado para as nossas práticas de licenciamento”, afirmou Carina, citando como exemplo as “dark kitchens” (cozinhas dedicadas apenas ao preparo de refeições para delivery).
Para ela, não é possível olhar para os novos modelos de negócios sem olhar para os problemas endêmicos que atingem a municipalidade. “Estamos engajados em entender como dar maior eficiência ao licenciamento e atingirmos uma simplificação que atenda aos setores e empreendedores. Pensamos sempre em construir uma ponte entre maior eficiência, desembaraço e criação de novos postos de trabalho, atrelada ao interesse público e tutelado pela coletividade”, afirmou Carina.
A subsecretária disse que a Prefeitura do Rio de Janeiro está implantando o licenciamento integrado. “A ideia é criar um fluxo muito claro de todos processos e das fases para obtenção do alvará, e com uma redução significativa de tempo: aproximadamente 40 dias”, disse. “É importante termos uma regulação que traga segurança jurídica e solucione problemas”, reforçou o vereador carioca Pedro Duarte, elogiando a atuação da Secretaria.
“Infelizmente, boa parte dos setores produtivos tem receio da palavra regulação, alegando o histórico daquelas que foram mal pensadas e acabaram trazendo problemas, em vez de solucioná-los”, afirmou Duarte, acrescentando que o Legislativo pode contribuir neste debate.
“O Executivo tem mais braços e pode resolver tecnicamente essas questões. Mas o Legislativo tem a vantagem de ser uma ponte, recebendo as demandas diretamente das associações”, destacou o vereador, sugerindo o estreitamento do relacionamento com as entidades representativas do segmento de self storage.
Ele considera positivo quando todos os agentes (empreendedores, clientes, legislativo e poder público) conversam previamente. “É importante ouvir as demandas do segmento como, por exemplo, as questões relacionadas à tributação e zoneamento”, disse o vereador, colocando-se à disposição da área que, segundo ele, tem um papel relevante de apoio ao “last mile”.
Logística de última milha
O conceito de “last mile” (última milha) também foi focalizado no painel com a participação de Rafael Szarf, diretor de Last Mile para Direct-To-Consumier da ZX Ambev, e André Ferreira, head de Desenvolvimento e Inovação da British American Tobacco – Souza Cruz. A coordenação ficou a cargo do presidente da Asbrass, Rafael Cohen. “O self storage está enfrentando uma revolução para adaptação aos novos tempos”, destacou Cohen.
André Ferreira, da Souza Cruz, falou sobre a logística e distribuição neste novo modelo de atendimento a clientes. Disse que vê reais possibilidades de trabalhar com o self storage nas operações de logística, sobretudo nas grandes cidades.
Segundo ele, a logística ganhou ainda mais relevância dentro das companhias. “É comum as empresas terem em suas cadeias de abastecimento grande parte do seu entregável ao cliente”, disse, adicionando que a velocidade com que o cliente necessita dos seus produtos faz com que seja necessário estar mais próximo do mercado consumidor. “A expectativa dos nossos clientes é ter o produto o mais rápido possível em suas mãos.”
Para Rafael Szarf, da Ambev, o trânsito é a maior “dor” do “last mile” nas grandes cidades. Além do estacionamento dos veículos de entrega nas regiões centrais, disse ele, para quem o self storage é uma das saídas, pois as unidades estão situadas em locais de fácil acesso.
Outra vantagem, conforme Szarf, é que as empresas conseguem levar as cargas mais diluídas para esses pontos. “Não é preciso mais um carro grande para transportar essa carga. Podemos usar um veículo menor, tuk-tuk, motocicleta ou bicicleta. Assim, diminuímos a jornada do motorista e temos ganho no modal com uma entrega mais efetiva e eficiente”, afirmou. “A multimodalidade é uma realidade e temos trabalhado isso com as nossas cargas, a fim de extrair a melhor relação custo-benefício atrelada à satisfação do cliente”, completou André Ferreira.
Indagado pelo presidente da Asbrass sobre o uso de drones nas entregas, Rafael Szarf disse que essa ainda não é uma realidade. “Não temos uma operação rodando com drones para entrega por questões de legislação e custos”, contou, acrescentando que já existem protótipos utilizados na contagem de estoque e monitoramento de operações. “Fazemos cerca cinco mil entregas só em São Paulo, e ainda não é possível utilizar drones”, informou Szarf.
Entrega rápida
Os especialistas reiteraram a importância de reduzir a distância entre a empresa e o cliente. Szarf, da Ambev, acredita que, em breve, todas as empresas vão começar a entregar em até duas horas. Ele citou como exemplo o aplicativo “Zé Delivery”, que tem a proposta de entregar bebida gelada em até 35 minutos. “Para isso, é preciso estar muito próximo da casa do cliente.”.
Na opinião de André Ferreira, o self storage precisa se adaptar para para ter movimentos rápidos de carga e descarga de produtos, a fim de acelerar a entrega. O desafio, segundo ele, está em transformar o self storage em lugares que possam fazer carregamentos rápidos. Rafael Cohen, presidente da Asbrass, observou que os prédios de self storage terão de ser adaptados para atender o “last mile”. “As transformações devem ser feitas”, concordou Cohen.
Por fim, Cohen falou sobre a dificuldade de entrega em localidades vulneráveis (sem CEP), que estão alijadas do comércio eletrônico. O especialista da Ambev disse que, na China, já existem marketplaces nas “comunidades”. “Nestas localidades a população carece de boa estrutura, mas tem celular. Mas, como chegar até essas pessoas?”, indagou, respondendo que será por meio de pulverização de estoque para atender essa demanda. “Não tenho dúvida que essa será uma tendência também no Brasil. O self storage pode virar um ponto de coleta nestes locais”, opinou o especialista.
Panorama do mercado
O painel sobre perspectivas, desafios e oportunidades contou com a apresentação do economista-chefe do Secovi-SP e presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC), Celso Petrucci, que traçou um panorama do mercado imobiliário nacional e de São Paulo em 2020, em meio à pandemia do novo coronavírus.
“Em 2020, o resultado do mercado imobiliário no Brasil surpreendeu a todos. E a redução de lançamentos, que imaginávamos chegar a 50%, foi de 17,8% em relação a 2019”, revelou Petrucci, informando ainda que, nas 150 cidades brasileiras abrangidas por pesquisa, foram lançadas aproximadamente 152 mil unidades e vendidas 190 mil unidades.
O economista ressaltou que os números do setor em São Paulo também foram surpreendentes, com a redução de apenas 8% nos lançamentos (60 mil unidades) em relação a 2019. “Acompanhando o movimento do País, vemos que a cidade de São Paulo apresentou melhoria nas vendas: 51 mil unidades em 2020, 4% a mais que as 49 mil unidades em 2019”, relatou.
Petrucci disse ainda que a aderência de imóveis pequenos continua forte e informou que, nos últimos 5 anos (entre 2016 e 2020), foram lançadas 40 mil unidades em imóveis compactos (studio ou 1 dormitório) na cidade de São Paulo. Destas, 14 mil unidades foram lançadas em 2020. “Isso significa que quem mora em imóvel pequeno é potencial usuário de self storage”, afirmou o economista.
Marcos Kathalian, sócio fundador da Brain Inteligência Estratégica, apresentou os dados de self storage no Brasil. “O segmento fechou 2020 com quase 600 mil metros de ABL (área total disponível) em 80 cidades, 325 operações e 169 empresas”, disse Kathalian, observando que o tamanho dos boxes também diminuiu.
“São 82 mil boxes, sendo que 36% deles têm até 3 metros quadrados. A vacância caiu e está em torno de 23% e houve o aumento do preço nominal. O valor médio no País é de R$ 103,00 por metro quadrado”, revelou o especialista, que apontou a redução do tamanho da unidade, as mudanças e reformas nas residências, e alta do e-commerce como os principais fatores que impulsionaram o segmento.
“Estamos vendo um movimento orgânico de expansão das operações”, disse ele. “O mercado de self storage começa a se especializar em determinadas áreas”, observou Marcelo Almeida, vice-presidente da Asbrass, que coordenou o painel.
Perspectivas
Ao ser perguntado por Almeida sobre a situação econômica atual, o economista-chefe do Secovi-SP disse que o ano de 2021 começou com uma expectativa positiva. “A aceleração da vacinação e o retorno gradual da economia são condicionantes. Outro fator é a necessidade da reforma administrativa no País, além da simplificação tributária”, analisou Petrucci, mencionando a importância do crescimento do crédito imobiliário para a indústria imobiliária.
“Com a Selic em 2,75%, nós estamos trabalhando com a menor taxa histórica de financiamento imobiliário”, analisou Petrucci. “Se conseguirmos atravessar 2021 da mesma forma que, surpreendentemente, atravessamos 2020, estaremos preparando um mercado melhor para 2022″, concluiu.
Experiências internacionais
Sob a coordenação de Thiago Cordeiro, diretor financeiro da Asbrass, o painel de encerramento do evento reuniu três operadores internacionais: Arie Rezepka, fundador e CEO da Aki KB Minibodegas (Chile); Federico Rolz, diretor geral da Mr. Bodeguitas (Guatemala) e Javier Rodriguez, fundador da Praedium 5 SAS (Colômbia).
Thiago Cordeiro, que também é fundador e CEO da GoodStorage, disse que “em meio a tantos desafios e às particularidades de cada mercado, a oportunidade de trocar experiências e conhecimentos no evento é muito saudável”. destacou o empresário. “Ainda há muito que fazer.”
Arie Rezepka fundou a Aki KB Minibodegas, em 2003, como um braço de uma empresa familiar com atuação no mercado imobiliário. Essa foi a primeira operadora de self storage no Chile. “Adaptamos um prédio e começamos a alugar pequenos espaços por um prazo mais curto e o ‘experimento’ ganhou forma”, contou o empresário chileno.
“O desafio foi mudar a mentalidade de que as pessoas estavam dispostas a pagar por um espaço para guardar seus pertences”, disse Rezepka, que tem 14 unidades e outras 7 unidades em desenvolvimento.
Pioneiro na América Central, o engenheiro Federico Rolz fundou a Mr. Bodeguitas (atual Mr. B) em 1998 na Guatemala. Hoje, a empresa tem nove operações em funcionamento e três em construção na Guatemala, em El Salvador e na Costa Rica. Ainda este ano, a empresa deve abrir uma unidade na República Dominicana, revelou o empresário.
Javier Rodriguez disse que conheceu as operações de self storage em uma viagem aos Estados Unidos, em 2000. Ao regressar a Colômbia, fez um estudo de mercado, que mostrou que a operação não seria rentável naquele momento.
Somente em 2014, após fazer cursos de self storage e participar de reuniões em uma associação do setor nos Estados Unidos, resolveu construir seu primeiro edifício de self storage na Colômbia. “Depois de dois anos, acabei vendendo a operação, por discordar do fundo imobiliário que detinha parte dela”, contou. Atualmente, ele tem projetos de desenvolvimento de unidades de self storage em sete centros urbanos na Colômbia.
O 7º Brasil Self Storage Expo teve o patrocínio de All In, Brain Inteligência Estratégica, CBRE, C&D Sistemas, Genova e JR & Marto, além da participação dos expositores: Borges & Pires, Mamute e QPublic. Apoio: GRI Club e Pix.