A penetração da tecnologia no mercado imobiliário só aumenta ano a ano. O número de startups relacionadas a este mercado cresceu 180% no Brasil, e o investimento no mundo ultrapassou os US$ 5 bilhões, entre 2007 e 2021.
Problemas antigos e limitadores do mercado têm soluções tecnológicas passíveis de implantação imediata, mas o que falta muitas vezes é normatização ou alinhamento com os entes públicos.
Os desafios enfrentados pelos empreendedores do mercado imobiliário são inúmeros. Dentre eles, a obtenção de financiamento à produção e à aquisição de imóveis, o custo da transferência da propriedade e a decorrente falta de liquidez dos ativos.
Sobre a obtenção de financiamento à produção, a economia compartilhada permitiria que o empreendedor ou adquirente buscasse os recursos necessários para sua empreitada diretamente com detentores de poupança, por meio do crowdfunding. Porém, a Instrução Normativa 588 da CVM limitou o acesso a esta forma de financiamento descentralizado ao limite máximo de R$ 5 milhões por empreendimento, o que inviabiliza a ferramenta para a maior parte dos empreendimentos imobiliários.
Já a obtenção de financiamento à aquisição e a redução dos custos de transferência da propriedade poderiam ser endereçadas com a normatização da tokenização de imóveis, a qual, embora exista do ponto de vista prático, ainda enfrenta dificuldade de implantação jurídica, uma vez que nosso ordenamento atribui direitos sobre o imóvel somente ao titular da matrícula, que, no caso da tokenização, é a empresa de tecnologia que emite as NTFs (em tradução livre, token não fungível) e não os titulares do token. Isso abala a confiança necessária para que essa ferramenta possa propiciar mais liquidez e acessibilidade à propriedade imobiliária.
Crowdfunding para obter recursos e tokenização facilitariam financiamento e aquisição de imóveis
No que se refere à falta de liquidez dos ativos, um dos pontos cruciais para sua superação é a transparência das transações e a redução da assimetria de informações. Isso é especialmente desafiador em nosso mercado porque as informações das transações não são acessíveis gratuitamente e facilmente. Uma questão que poderia ser endereçada com a transparência em relação à base de cálculo utilizada para recolhimento do ITBI nas cidades.
A pandemia sem dúvida foi um impulsionador de medidas simples e geradoras de muita eficiência. Foi o caso do provimento nº 100, do CNJ, que permitiu a digitalização e a desmaterialização de arquivos de cartórios por todo o país, suprimindo a necessidade de se estar presencialmente para a formalização de atos.
Há, entanto, desafios determinantes para que possamos finalmente digitalizar o mercado imobiliário brasileiro, aumentando sua liquidez, confiabilidade e acessibilidade a todos que sonham com a casa própria.
Não basta a disponibilidade de tecnologia, que, como vemos, já foi conquistada – vencemos a primeira montanha. É necessário que haja a superação de questões legais para que possamos verdadeiramente colher os frutos de um mercado imobiliário digitalizado.
Márcia Taques é diretora do Secovi-SP e da Urbi Empreendimentos Imobiliários