As garantias locatícias, previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), existem com o objetivo de proteger o locador, assegurando o cumprimento da obrigação do locatário. É uma maneira de viabilizar o contrato de locação, no qual pode ser incluída somente uma modalidade de garantia.
Caução, fiança e seguro fiança estão entre os tipos mais utilizados, tanto por locador quanto por locatário. Todos têm vantagens e desvantagens, daí a importância de conhecer cada um deles e estudar a melhor opção para ambas as partes.
No caso da caução, o locador pode exigir o depósito antecipado do valor referente a três meses de aluguel, e ninguém pode movimentar esses recursos, a não ser por ordem judicial.
Mas, até que ponto esses recursos são suficientes? Por exemplo, se um locatário deve oito meses de aluguel, a cobertura dos débitos não estará contemplada pelo valor depositado. Segundo o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, este é um dos motivos pelos quais muitas pessoas não gostam da caução. Além disso, em caso de despejo, fica complicado reaver o valor e até mesmo localizar o locatário.
De qualquer forma, dados da Pesquisa Secovi-SP de Valores de Locação Residencial apontam o depósito de três meses como segunda modalidade mais utilizada na cidade de São Paulo, tendo respondido por cerca de 40% dos contratos de aluguel fechados em agosto de 2022.
O tipo de garantia mais frequente é o fiador, pessoa que se compromete a cumprir a obrigação do locatário, ou seja, se responsabiliza a pagar o aluguel caso o inquilino não o faça. Para arcar com tais despesas, o fiador precisa comprovar renda mensal suficiente e ter imóvel em seu nome. De acordo com a pesquisa, 45% dos contratos fechados em agosto na capital paulista tiveram o fiador como opção de garantia.
Já o seguro fiança – garantia utilizada em 15% dos contratos no oitavo mês do ano – funciona como um adiantamento. O contrato de locação original é garantido por uma apólice feita pelo inquilino em uma seguradora. Em caso de inadimplência, o dono do imóvel tem garantido o recebimento dos aluguéis. A seguradora indeniza o locador, e busca ressarcimento junto à parte devedora.
A modalidade ficou mais acessível durante a pandemia, já que, na maioria dos casos, houve uma redução do custo para o locador. Assim, tornou-se um tipo de garantia atrativa e mais simples do que a busca por um fiador.
Apesar de estarem reguladas há décadas, o funcionamento das garantias locatícias tem gerado dúvidas, seja em razão das interpretações do Judiciário ou pelo surgimento de novos mecanismos para lidar com a inadimplência no mercado de locação, destacando-se liminar no caso de despejo por falta de pagamento.
Diante dessas e outras questões, torna-se indispensável o debate em torno das garantias locatícias, ferramenta fundamental para viabilizar contratos de aluguel, como mencionado anteriormente. Nesse sentido, e na busca permanente de um adequado ambiente de negócios, a regional Secovi-SP em São José do Rio Preto realiza evento on-line no mês de outubro, com a participação do advogado Jaques Bushatsky. Não perca essa oportunidade de aprender com um dos mais respeitados e profundos conhecedores do tema.
Thiago Ribeiro é diretor regional do Secovi-SP em São José do Rio Preto