obrigações a cumprir com o Coaf
Obrigação antiga, a Lei nº 9.613/1998 criou normas para prevenir e combater a lavagem de dinheiro, determinando que todas as empresas envolvidas em transações imobiliárias informem ao Coaf (Conselho de Controle de Atividades Financeiras) os negócios que apresentam indícios de irregularidade, de forma a não serem coniventes com atos ilícitos. Em 2012, uma nova redação, a Lei nº 12.683, estendeu essa obrigatoriedade à pessoa física, aos corretores de imóveis. Assim, e com base nas leis, em 2014 o Cofeci (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis) publicou a Resolução nº 1336, a qual deve ser observada por todas as pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis.
Há uma lista de exigências a serem cumpridas, que inclui levantamentos de dados e manutenção de cadastros detalhados. “O Coaf quer saber se há ou não indício de crime em uma operação. Se perceber algo irregular ou tiver alguma suspeita, o corretor e o dono da empresa de intermediação têm obrigação de informar, na ocasião do ocorrido”, esclarece o presidente da Rede Imobiliária Secovi, Nelson Parisi.
Para ele, a apuração é trabalhosa e a organização é fundamental para guardar as informações pelo prazo exigido, estabelecido em cinco anos, contados a partir do encerramento das relações comerciais com o cliente.
Do cadastro devem constar, para negócios realizados com pessoas físicas: informações do cliente e de todas as pessoas envolvidas, procuradores e representantes, com dados como nome completo, sexo, filiação, nacionalidade, naturalidade, estado civil, nome do cônjuge, endereço completo, número do CPF e do documento de identidade, órgão expedidor, data de expedição, dados de passaporte e carteira civil para estrangeiros, principal atividade desenvolvida, se são pessoas politicamente expostas (brasileiras ou estrangeiras que ocupem cargos, empregos ou funções públicas relevantes no Brasil ou no Exterior), ou se são familiares de pessoas politicamente expostas. São considerados familiares pai, mãe, filho, filha, cônjuge, companheiro, companheira, enteado ou enteada.
Para transações feitas com empresas, devem são solicitadas informações como razão social, nome fantasia, CNPJ, endereço completo, principal atividade, além de todos os dados de pessoa física dos sócios e demais envolvidos. É necessário constar dos cadastros ainda o propósito e a natureza do negócio, correspondências impressas e eletrônicas que disponham sobre a operação, e registro com detalhes dos serviços prestados e das operações realizadas, como identificação do imóvel, endereço, valores envolvidos, número da matricula e data do registro no Oficio Predial, data do negócio, forma de pagamento, bancos e número de contas correntes, quando for o caso.
Parisi ressalta que não é preciso deixar de fechar negócios e perder remuneração. Mas algumas ocorrências devem ser sempre informadas ao Cofeci/Coaf e outras precisam ser cuidadosamente analisadas e comunicadas quando houver suspeita de ato ilícito.
É necessário informar sempre, e no prazo de 24 horas, quando for realizada uma transação com valor igual ou superior a R$ 100 mil, com pagamento em espécie. Ou, ainda, quando os envolvidos se enquadrem na Resolução Coaf nº 15/2007, que dispõe sobre operações de terrorismo e seu financiamento.
O Cofeci recomenda uma análise criteriosa nos casos em que houver um aumento ou diminuição injustificada do valor do imóvel, ou quando o valor do contrato for divergente da base de cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos). Também aconselha redobrar a atenção para casos em que os clientes tentarem impedir a manutenção dos registros da transação, apresentarem resistência em prestar informações para formalizar o negócio ou fazer o cadastro, bem como observar se são falsas ou de difícil verificação. Outro sinal de alerta está relacionado a pagamentos realizados por terceiros ou com recursos de várias origens, como cheques de vários emitentes ou de várias praças.
Merecem especial cuidado os pagamentos provenientes de países com tributação favorecida e regimes fiscais privilegiados, e transações de empresas com sede em locais considerados de alto risco ou que não tenham uma eficiente estratégia de combate à lavagem de dinheiro ou ao terrorismo listados pelo Gafi (Grupo de Ação contra a Lavagem de Dinheiro e o Financiamento do Terrorismo).
carretar multa de até R$ 20 milhões
Punições – As penalidades por não cumprimento das obrigações vão de advertência a multa, que pode chegar a R$ 20 milhões, ou mesmo a cassação da autorização para o exercício da atividade. “Na seara criminal, o não cumprimento das exigências do Coaf não constitui por si só crime. Porém, a não comunicação pode ser vista como atividade suspeita e dar início a uma investigação”, afirma o advogado Ricardo Lacaz Martins, do escritório Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP. Entre os problemas mais comuns, diz, estão as transações imobiliárias incompatíveis com o patrimônio.
O advogado esclarece que, além de as empresas estarem sujeitas a multa ou terem a autorização de funcionamento suspensa, os administradores podem ficar impedidos de exercer a profissão temporariamente, por até dez anos.
Se durante o ano civil anterior nenhuma operação ou proposta de caráter suspeito for realizada, deve ser elaborada uma declaração de não ocorrência por meio do site do Cofeci.
No ano passado o Coaf realizou 1.422 procedimentos de fiscalização, 75% mais que em 2015. Foram recebidas cerca de 1,5 milhão de comunicações, que resultaram no bloqueio judicial de R$ 140 milhões no Brasil e no Exterior, referentes a investigações sobre lavagem de dinheiro e crimes relacionados. Por meio do Cofeci, chegaram 2.552 informações.
Serviço – Informações e orientações sobre Prevenção à Lavagem de Dinheiro, comunicação de operação suspeita ou de não ocorrência, bem como a íntegra da Resolução nº 1.336/2014, estão disponíveis em www.cofeci.gov.br. O site oferece ainda acesso ao Siscoaf (Sistema de Controle de Atividades Financeiras).
A comunicação de não ocorrência pode ser feita diretamente no endereço https://intranet.cofeci.gov.br/declaracao/.
Instituído pela Lei 9.613, de 1998, o Coaf (Conselho de Controle de Atividades Financeiras) é um órgão criado no âmbito do Ministério da Fazenda e atua eminentemente na prevenção e combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo. Para saber mais sobre as competências e atribuições do órgão, basta acessar www.coaf.fazenda.gov.br.
Reportagem publicada na Revista Secovi-SP ed. nº 282 (maio de 2017). É permitida a reprodução total ou parcial deste conteúdo, desde que citada a fonte.