modalidade de garantia locatícia
A dúvida sobre qual garantia locatícia escolher é uma das mais frequentes nos momentos de fechar contratos de locação. São vários os tipos de garantias existentes, que podem atender a necessidades tanto de locadores, quanto de locatários. Segundo o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, existem vantagens e desvantagens referentes a cada uma delas, por isso a necessidade de conhecer cada modalidade. “Nossa recomendação é que os envolvidos se aprofundem em conhecer detalhes de cada garantia antes de contratá-la”, afirma.
A Lei nº 8.245/1991 prevê quais são as garantias locatícias – ferramentas asseguram o retorno do crédito -, das quais destacam-se: caução, fiança e seguro fiança. No caso da caução, o locador pode exigir a quantia equivalente a três aluguéis depositados antecipadamente. “Ninguém mexe nesses recursos, a não ser por ordem judicial”, explica Bushatsky. Até que ponto é suficiente tal recurso é um ponto questionado. Exemplo: se um locatário deve oito meses, a amplitude da cobertura dos débitos não está contemplada pelo valor depositado. “Muita gente não gosta da caução porque, depois de despejado, é praticamente impossível localizar o locatário”, ressalta o advogado.
Também é possível caucionar bens imóveis, como fazendas, residências e salas comerciais. No caso de bens móveis, as dificuldades estão no valor da garantia para executá-la. “Às vezes, o locatário dá um carro que não vale sua dívida”, diz Jaques. “Além disso, hoje o carro está aqui, depois pode estar em outro Estado”.
Alternativas – Os títulos de capitalização destinados especificamente para fins locatícios vêm despontando como alternativa. O impasse nessa modalidade pode estar na liquidação do título. Exemplo: se o despejo foi feito de forma ilegítima e um tribunal reverte a situação, como o reaver o saldo depositado na eventualidade de o locador já ter gastado o dinheiro do título? “É um problema de gestão para as imobiliárias”, disse o advogado. A fiança é uma modalidade muito usada.
Quando ações envolvendo o tema vão parar na Justiça, o juiz tende a interpretá-las de forma restrita, sempre visando a eximir o fiador. Em casos de moratória, ao conceder mais prazo ao inquilino e, mesmo assim, o débito não for quitado, entende-se que é injusto cobrar do fiador o saldo da dívida, que ficou maior justamente em razão do adiamento concedido por livre vontade do locador. “Nesse caso, o fiador tem o direito de se abster do pagamento”, explica o diretor do Sindicato.
Já o seguro fiança tem como grande vantagem a questão do adiantamento da indenização. Isso porque, a seguradora paga para o locador o valor devido e depois vai atrás do devedor. Muitos questionam quem deve pagar o prêmio do seguro. “Quem tem obrigação de arrumar a garantia é o locatário”, afirma Bushatsky. Há ainda as opções de locação sem garantia, que é permitida por lei, e em caso de inadimplência, o despejo ocorre liminarmente em 15 dias; e a garantia extinta, que dá ao locador o direito de entrar com ação de despejo, mas que se caracteriza por vários riscos em caso de inadimplência, inclusive os que envolvem as custas de ações judiciais, caso necessárias.
Para Alessandro Nadruz, diretor regional do Secovi em São José do Rio Preto, não há um tipo de garantia ideal, já que cada locatário tem um perfil e precisa ser analisado individualmente. “É importante que o locador esteja seguro que receberá os aluguéis em dia até o fim do contrato. ”