Em um ano marcado pelos efeitos da pandemia, o segmento da indústria imobiliária representado pelos desenvolvedores urbanos foi tão impactado quanto os demais.
As restrições impostas pelas autoridades públicas influenciaram o comportamento do consumidor, cuja insegurança, em um primeiro momento, afetou o mercado de loteamentos, com redução da oferta.
As vendas, por sua vez, aumentaram. Com o distanciamento, houve ressignificação da casa, local onde as pessoas passaram a ficar mais tempo. Nesse aspecto, além da resiliência característica desse mercado, o lote urbanizado é um produto que tem como atributo a flexibilidade, tanto no processo de construção da casa própria, quanto nas características específicas de um loteamento, que envolvem acesso a áreas verdes, insolação, ventilação, entre outras.
Contra Fatos…– Dados do Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais no Estado de São Paulo), consolidados pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, comprovam a redução 24,2% na oferta de lotes urbanos entre janeiro e setembro de 2020, em relação à igual período de 2019. No acumulado de 12 meses, variação foi negativa, em -18,5%.
Lotes urbanos aprovados pelo Graprohab – Oferta
Fonte: Departamento de Economia e Estatística – Secovi-SP
De acordo com Pesquisa do Mercado de Loteamentos, realizada por Aelo, Brain Inteligência Estratégica e Secovi-SP, nos nove meses deste ano foram lançados 20.812 lotes nos 65 municípios abrangidos. Comparado ao mesmo período do ano passado, a redução foi de 5%.
A pesquisa mostra que, no terceiro trimestre, foram comercializados 10,1 mil lotes, líquidos de distratos, volume 4% superior ao registrado no mesmo período de 2019 (9,8 mil lotes). No acumulado do ano, de janeiro a setembro de 2020, as vendas totalizaram 27,5 mil lotes, mantendo estabilidade na comparação a iguais nove meses de 2019, quando foram comercializados 27,5 mil lotes.
Barreiras a vencer – Superados as dificuldades iniciais ocasionadas pela pandemia, o momento de absorver o aprendizado e focar no futuro. “Pelo lado da demanda, há forte percepção de aumento da confiança de consumidores e empresários, seja em virtude da ressignificação da casa própria, seja pela proximidade de liberação da vacina, e melhor profilaxia para o enfrentamento da Covid-19, o que traz alento a todos”, prevê Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano do Secovi-SP e presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano). Por outro lado, ele ressalta que há uma série de desafios, novos e antigos, que a indústria de loteamentos, assim como o Brasil, precisa endereçar em 2021.
A começar pelo aumento acentuado nos custos de insumos da construção civil e da oferta limitada, em razão da redução no ritmo de atividade das principais cadeias de produtos básicos (cimento, ferro, resina, vidros etc.) como medida preventiva no início da pandemia. “Cabe lembrar ainda que, com a readequação do câmbio – que vinha subprecificado –, os valores dos insumos da construção civil exerceram forte pressão nos custos da produção imobiliária, o que afetou sobremaneira o segmento de loteamentos”, adiciona o dirigente.
Estudos desenvolvidos pela Fiesp (Federação da Indústrias do Estado de São Paulo) e por demais instituições que acompanham as indústrias, apontam que, no primeiro trimestre de 2021, os preços desses insumos estarão estabilizados, e que haverá oferta regular desses itens. Nesse sentido, Portugal acredita que ações de aumento da concorrência, inclusive com liberação de tarifas para a importação de insumos, vão contribuir para acelerar o reequilíbrio de preços e oferta, além de propiciar a eliminação da ociosidade dessas cadeias e a retomada das atividades.
Ações indispensáveis – Na lista de providências e desafios a vencer, Caio Portugal inclui ações por parte dos Executivos municipais, sejam eleitos ou reeleitos. A revisão da legislação urbanística, por exemplo, para ampliar a oferta de terra urbanizada e proporcionar o adequado desenvolvimento das cidades.
“Também é necessário e urgente um combate mais efetivo à indústria da ocupação e de loteamentos clandestinos. Além de predatória, essa ‘concorrência’ produz custos incontáveis à sociedade. No caso de ocupações, basta verificar o que foi feito às margens das represas Billings e Guarapiranga ao longo dos anos”, enfatiza.
Ainda entre as providências pendentes, está a regulamentação de uma das grandes conquistas da sociedade neste atípico 2020. Após décadas em tramitação, a aprovação do Marco Legal do Saneamento Ambiental foi um divisor de águas, principalmente no sentido de diminuir as desigualdades sociais. Caio Portugal afirma que a correta aplicação do novo marco regulatório poderá contribuir para a adoção de políticas de saneamento, além de atrair investimento público e privado na universalização da infraestrutura pública, algo fundamental para o desenvolvimento sustentável.
Agenda ampliada – O vice-presidente do Secovi-SP cita ainda a importância de retomar as discussões das reformas estruturantes, que poderão dar sequência à maior revolução que o País tem vivido: os juros baixos. “A ser duradouro, este ciclo dará o choque do real capitalismo, que gera empregos, riqueza, valores e inserção social. E a agenda fiscal poderá ser encaminhada se tivermos uma reforma administrativa que tire o peso e a ineficiência que o Estado exerce sobre a sociedade. Uma simplificação tributária que dê agilidade, segurança jurídica e adequada distribuição de encargos aos cidadãos e empresas.”
Ele adiciona ao rol de medidas o aperfeiçoamento do arcabouço de aumento da produtividade, com reformas microeconômicas que envolvem, entre outras, a Lei Geral do Licenciamento Ambiental, a desindexação e a desvinculação do Orçamento da União, a Lei da Liberdade Econômica, para garantir a manutenção da indústria da construção civil e imobiliária.
Portugal defende o aumento da competição na oferta de crédito, em especial do crédito imobiliário, com novas estruturas de concessão e maior participação das fintechs.
O que esperar? – Para o dirigente, 2021 promete ser um ano de grande recuperação econômica. Mas, para que isso ocorra, ele pensa que a sociedade deve cobrar desde já que todos estejam unidos pelo Brasil, sem radicalismos ou ‘falsas verdades’. “A realidade é que não temos mais tempo, nem oportunidade, para erros ou experimentações. A agenda Brasil precisa ser implementada, temos de gerar empregos, riquezas, num novo ambiente da economia mundial.”
No âmbito político, ele acredita que os responsáveis pela condução do País, dos Estados e dos municípios devem se antecipar e promover, desde já, uma agenda capaz de destravar a infraestrutura, permitir o investimento, permitir que o setor produtivo atue, que a sociedade possa ter mais qualidade de vida.
Reportagem de Maria do Carmo Gregório, publicada na Revista Secovi-SP 310 Outubro/Novembro 2020.
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