Apesar da 2ª onda da pandemia da Covid-19 e do início do processo de aumento das taxas básicas de juros no país, o mercado brasileiro de fundos de investimento imobiliário (FIIs) fechou o ano com um balanço positivo, com R$ 24,2 bilhões em novas ofertas de fundos listados em bolsa, mantendo patamar parecido com os dois últimos anos (R$ 24,6 bilhões em 2021 e R$ 21,4 bilhões em 2019).
Com efeito, o ano de 2021 encerrou-se com 399 fundos imobiliários listados em bolsa (33% maior do que ao final de 2020) e valor total de mercado de R$ 128 bilhões (8% maior que ao final de 2020).
Adicionalmente, o mercado ultrapassou a marca de 1,5 milhão de investidores e, em função do apelo da isenção de IR e da renda mensal, 73% do volume total investido e 65% do volume negociado em FIIs foi composto por pessoas físicas, o que demonstra a grande popularidade alcançada por este importante instrumento de investimento no mercado imobiliário nos últimos anos.
Em termos setoriais, os FIIs que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) tiveram destaque em 2021, alcançando 36% do valor total de mercado dos FIIs, a maior participação desse segmento em toda a história do mercado de FIIs do Brasil.
Dentro dos FIIs de “tijolo”, destaque para o segmento logístico que, pela primeira vez em toda a série histórica deste mercado, passou a ser o maior segmento de investimento dos FIIs:
Para 2022, o panorama apresenta-se mais desafiador para os FIIs, em função do aumento das taxas de juros para dois dígitos, o que afugenta parte dos investidores de renda variável (incluindo os FIIs) para renda fixa. Espera-se que o volume total de novas captações nesse ano seja menos do que a metade da média dos últimos três anos, e mais concentrado em fundos de CRIs (que tem papéis atrelados à inflação ou CDI) do que nos fundos de tijolo.
De qualquer modo, a conjunção de inflação na máxima dos últimos 12 meses (o que aumenta o valor de aluguéis e, consequentemente, dos rendimentos dos FIIs) e taxa de juros perto da máxima esperada (o que diminui o valor de mercado dos FIIs) indica que estamos nos aproximando do ponto ideal de entrada nesse mercado, para investidores em busca de bons rendimentos no curto prazo e perspectivas de ganhos de capital no médio e longo prazo.
Rossano Nonino é diretor de Fundos e Securitização Imobiliária do Secovi-SP