A dimensão de um campo de futebol dos grandes clubes brasileiros varia de 7.869 m2 a 7.140 m2. Na Arena Corinthians, estádio do Sport Club Corinthians Paulista – conhecida como Itaquerão –, o campo tem 7.140 m2, tamanho padrão do Maracanã, da Arena Condá (Chapecoense), do Moisés Lucarelli (Ponte Preta) e Allianz Parque (Palmeiras). Esse exemplo é só para ilustrar que o setor de loteamentos de 55 cidades do Estado de São Paulo pesquisadas pelo Secovi-SP bate um bolão, porque preserva nada menos que 3,9 milhões de metros quadrados ou, aproximadamente, 540 campos de futebol como os mencionados anteriormente. Sem dúvida, um golaço deste importante segmento econômico.
Além de cuidar do meio ambiente, as empresas pesquisadas pelo Secovi-SP foram responsáveis pela geração de 70 mil empregos diretos com a implantação dos 27,4 mil lotes lançados em 2018, que também resultaram no investimento de R$ 900 milhões da iniciativa privada em infraestrutura urbana. “E nunca é demais lembrar que essa infraestrutura instalada é totalmente doada pelo empreendedor ao poder público, seja a prefeitura ou a concessionária de água, esgoto e energia elétrica”, ressalta Caio Portugal, presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano) e também vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Sindicato da Habitação.
Há, ainda, a doação institucional de áreas para os órgãos governamentais construírem escolas e postos de saúde, por exemplo. “Anualmente, são entregues mais 780 mil metros quadrados de área para esses fins”, adiciona Portugal. Essa é uma pequena amostra da importância do setor de loteamento para as cidades e o País.
Um pouco de história – No final de 2017, o Secovi-SP, em parceria com a Aelo e a consultoria da Brain – Bureau de Inteligência Corporativa, passou a desenvolver a Pesquisa do Mercado de Lotes Urbanizados no Estado de São Paulo, apurando dados de lançamentos, vendas, oferta, dentre outros indicadores que dimensionam esse mercado.
Para iniciar o projeto, a amostragem foi feita junto às cidades com maior número de lotes aprovados no Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo) no período de janeiro de 2013 a setembro de 2017. Cinquenta e cinco municípios do Estado foram selecionados. Em 2019, a amostra abrangerá mais 10 cidades, totalizando 65 praças, que correspondem a aproximadamente 75% dos lançamentos no Estado.
“O objetivo maior da pesquisa é fazer uma radiografia de todo o segmento de lotes e ajudar o empreendedor com a apresentação de um panorama amplo, permitindo apontar tendências de mercado”, esclarece Fábio Tadeu Araújo, sócio-diretor da Brain.
Até a decisão de desenvolver o estudo, não existiam dados estatísticos de loteamentos que mostrassem a importância desse segmento econômico. A medição do Secovi-SP e Aelo deu tão certo que, agora, a Brain consegue correlacionar o tamanho da população de determinado local a partir da análise do volume de projetos de loteamentos. “Dessa maneira, dá para identificar possíveis dificuldades de aprovação de projetos e mapeá-las”, diz.
Esses dados podem ser oferecidos à Secretaria de Estado da Habitação e, assim, o Secovi-SP também cumpre a sua missão institucional, que compreende, entre outras ações, identificar gargalos na aprovação de projetos e apresentar ao poder público estudos e propostas para soluções de problemas. “Sempre buscamos a desburocratização e simplificação de processos. Para dar celeridade ao mecanismo de análise e aprovação, defendemos a criação de colegiados municipais nos moldes do Graprohab. Seriam os graprourbs”, adianta Caio Portugal.
Resultados – No ano de 2018, foram lançados 27,4 mil lotes nas cidades pesquisadas pelo Secovi-SP e a Aelo. Esse volume é 23% inferior ao de 2017, quando foram postos à venda 34,3 mil lotes. Em valores, os lançamentos de lotes residenciais representaram R$ 3,1 bilhões, volume 17% inferior aos R$ 3,7 bilhões de 2017.
A Região Administrativa (RA) de São José do Rio Preto foi a que mais lançou, com o total de 5.810 lotes, seguida pela RA de Campinas (4.510 lotes), a RA de Sorocaba (3.623 lotes) e de Ribeirão Preto (3.041 lotes).
Em VGL (Valor Global Lançado), a RA de Campinas destacou-se com R$ 823 milhões lançados. Os segundo e terceiro lugares ficaram com a RA de São José do Rio Preto e RA de Sorocaba, respectivamente, com R$ 458 milhões e R$ 319 milhões lançados no ano.
Vendas – No ano passado, as cidades pesquisadas venderam 37.580 lotes, uma média de 3.132 lotes por mês. Em valores, foram comercializados R$ 4,3 bilhões no ano.
Do total de vendas, 9.653 unidades foram na região de Campinas (26% do total), seguida por São José do Rio Preto, com 7.951 lotes vendidos (21%), e Sorocaba, com 4.031 lotes (11%).
Quando o volume de vendas é dividido por trimestre, percebe-se a comercialização de mais de 10 mil unidades nos quatro períodos do ano.
Para o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, as vendas de lotes a cada trimestre do ano foram impressionantes, principalmente tendo em vista que o mercado de desenvolvimento urbano foi duramente castigado pelos efeitos negativos da crise político-econômica brasileira.
Campinas e São José do Rio Preto foram as Regiões Administrativas que mais venderam lotes em 2018. Para Araújo, da Brain, esse comportamento está diretamente relacionado com a agilidade na aprovação de projetos registrada nessas áreas. “Isso não tem relação com a demanda, mas sim com a oferta disponível para venda.”
Estoque – Considerando os lançamentos a partir de janeiro de 2012 nas 55 cidades pesquisadas pela Brain, em dezembro do ano passado essas regiões administrativas somavam 505 empreendimentos com unidades de lotes residenciais ofertadas. Do total de 197,5 mil unidades lançadas no período de seis anos, 34,3 mil ainda estavam disponíveis para comercialização.
Esse volume de oferta é considerado baixo para o interior do Estado. A mensagem para os empresários é “lancem novos projetos”, conforme declarou Araújo durante reunião da vice-presidência do Interior do Secovi-SP, realizada no dia 21/3. “Este é um bom momento para ofertar novas unidades.”
De acordo com ele, lotes em empreendimentos fechados têm ritmo de vendas mais lento, porque o tíquete médio costuma ser mais alto – entre R$ 160,00 e R$ 1.316,00 o metro quadrado – e o preço total da unidade varia entre R$ 400 mil e R$ 700 mil.
Nesse encontro, Frederico Marcondes César, vice-presidente da área, sugeriu que os encontros de mercado promovidos nas regiões onde o Secovi-SP tem unidades regionais passem a apresentar os dados da Pesquisa do Mercado de Lotes Urbanizados no Estado de São Paulo. “Os resultados me saltaram aos olhos”, afirmou.
Araújo acredita que a redução do tamanho do mercado de incorporação imobiliária, com queda no volume de lançamentos de empreendimentos verticais, colaborou com a recuperação do mercado de desenvolvimento urbano. “Alia-se a esse comportamento a retração das grandes loteadoras, que deixaram de colocar no mercado significativo volume de unidades nos últimos dois ou três anos. Com a redução de estoque, o mercado se abriu para as empresas de pequeno e médio portes. A demanda reprimida passou a ser atendida a partir desse fenômeno”, conclui.
Em um ambiente positivo de macroeconomia, com baixa taxa de juros, Araújo acredita que haverá aumento no número de investidores em lotes. “Lote não tem custo de carregamento de conclusão, e a depreciação é menor que a dos apartamentos. O cenário está bastante positivo para este segmento”, diz.
Reportagem de Shirley Valentin publicada na Revista Secovi-SP, edição n. 301 (abril/maio de 2019). É permitida a reprodução do conteúdo, desde citada a fonte.