O crédito imobiliário terá um novo mundo a partir de 1º de janeiro do ano que vem. Com a entrada em vigor da Resolução nº 4.676 do Conselho Monetário Nacional (CMN), as regras do financiamento de imóveis se alteram significativamente, com impactos para as instituições financeiras, empresas do setor e adquirentes.
Dentre as alterações, duas se destacam: a elevação do montante de dinheiro destinado às operações de financiamento e a ampliação das possibilidades de os bancos confeccionarem diversas soluções.
“Trata-se de uma medida muito positiva, que traz uma série de benefícios ao mercado. As instituições financeiras terão mais liberdade para a criação de produtos de financiamento imobiliário”, assinala Gilberto de Abreu, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Essa expectativa se sustenta na possibilidade de os bancos poderem pactuar livremente as taxas de juros com os mutuários e de os contratos terem outros indexadores para corrigir as parcelas do financiamento – inclusive, criando lastro para a Letra Imobiliária Garantida (LIG) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Hoje, o uso da TR (Taxa Referencial) é obrigatório como indexador. “Agora, será possível usar índices de preços para essas correções”, adiciona o executivo.
Com a flexibilização do indexador, os bancos também conseguirão securitizar o crédito – operação de “venda”, com desconto, do direito de receber o dinheiro para antecipar receitas e realizar novos empréstimos. “Passa a ser um mercado muito atrativo aos bancos menores, aumentando a competividade entre os agentes financeiros”, acredita Abreu. O resultado dessa combinação de fatores será a oxigenação do mercado e a captação de mais recursos.
Leque de opções – Um dos receios aventados entre os empresários do setor imobiliário é que o crédito fique mais caro, limitando a entrada de pessoas habilitadas a tomar financiamento. “As condições de mercado atuais sugerem que não haverá alta nos juros”, afirmou Otavio Damaso, diretor de Regulação do Banco Central, descartando as chances de encarecimento.
A resolução, embora permita a livre pactuação das taxas, limita o custo máximo das operações do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) em até 12% ao ano, já compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros. Hoje, gira em torno de 8% a 10%.
Para o executivo, o mutuário passará a ter “um leque de opções” maior na hora de tomar o empréstimo. “As instituições financeiras podem conceder usando índices prefixados. De forma geral, as famílias, quando fazem financiamento com as construtoras, já se submetem à atualização do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).”
A resolução também aumenta de R$ 900 mil para R$ 1,5 milhão o teto de operações do SFH, com ou sem uso dos recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Famílias de classe média e média alta são diretamente favorecidas por essa medida. As faixas de renda mais baixa também contarão com mais recursos, em decorrência do estímulo que os bancos receberão para conceder financiamentos pelo SFH para imóveis de até R$ 500 mil.
Transparência – Para Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, a resolução ajuda a dar mais transparência no cumprimento da exigibilidade da aplicação de recursos da poupança nos financiamentos imobiliários. “No decorrer do tempo, foram aparecendo uma série de penduricalhos na exigibilidade dos bancos, que nada tinham a ver com crédito imobiliário. Ainda assim, acabaram sendo aceitos para justificar o cumprimento”, explica.
A resolução, nesse sentido, é bastante oportuna. De acordo com seu artigo 15, 65% dos recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) devem ser aplicados em operações de crédito imobiliário. Desse montante, 80%, no mínimo, deverá ser direcionado para financiamento de imóveis residenciais novos, usados ou em construção.
“Com essas mudanças, nos próximos seis anos, os financiamentos deverão ter um incremento entre R$ 80 bilhões e R$ 100 bilhões”, prevê o economista-chefe do Secovi-SP, também presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC). Mais: o acompanhamento dos direcionamentos passa a ser feito por saldo contábil, não mais por relatório gerencial, conforme se pratica atualmente. “Cada vez mais, poderemos ver se as instituições estão, de fato, cumprindo a exigibilidade.”
A Caixa Econômica Federal entende que a resolução representa mais que um ato regulatório: é uma mobilização de inovação e modernidade. Segundo o banco, avançou-se em melhorias importantes para o crédito imobiliário, sinalizando a independência e maturidade que os agentes econômicos apresentam para o setor. “A possibilidade de maior liberdade de contratações estimula o ingresso de novos operadores ao sistema e prepara os ativos gerados para melhor se configurarem em ativos de interesse no mercado de Certificados de Recebíveis imobiliários, e de investimentos nas Letras Imobiliárias Garantidas”, disse o banco, em nota.
O Santander, player que trabalha com crédito imobiliário em nível mundial, afirma que a partir do ano que vem deverá ofertar novos serviços no segmento. “Estamos adaptando essa nossa característica, de trabalhar com financiamento de imóveis em todo o mundo, ao mercado brasileiro. Estamos em um momento de muita volatilidade no Brasil, que precisa ser entendido para saber qual o melhor momento para sair com um produto novo no mercado. Ainda estamos na fase exploratória para colocar algo novo no mercado. A grande e vasta maioria dos países opera em mercado livre, sem direcionamento de recursos para o crédito imobiliário, e com taxas de juros comportadas. Aparentemente, é uma tentativa de provar o modelo no Brasil, que é feito de ciclos e de grande volatilidade”, afirma Fabrizio Ianelli, superintendente de crédito imobiliário do banco.
Reportagem de Leandro Vieira para a Revista Secovi-SP – A revista do Mercado Imobiliário 296, Setembro/2018, pp. 12 a 15.
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