Na segunda-feira, 21/6, a vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP realizou o primeiro painel do tradicional Seminário Jurídico, que acontece sempre em duas edições.
Neste primeiro encontro, especialistas debateram dois temas relevantes no dia a dia das empresas do setor: desvirtuamento judicial dos vícios construtivos, que foi apresentado pelo advogado Carlos Del Mar, membro dos conselhos jurídicos da presidência e da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP; e impactos da decisão do STJ sobre APP (Área de Proteção Permanente) em área urbana nos empreendimentos imobiliários, assunto tratado pelos advogados Marcelo Terra, coordenador do conselho jurídico da presidência e membro do conselho jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, e Rodrigo Bicalho, membro dos dois conselhos jurídicos.
Garantia – O advogado Carlos Del Mar fez esclarecedora apresentação sobre as garantias e a responsabilidade da construção civil, tema controverso que está sendo enfrentado pela CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), que está sob a coordenação do seu presidente do Conselho Jurídico José Carlos Gama, e sobre o qual será elaborado PL (Projeto de Lei) para regular essa questão, com base na plausibilidade, o que significa que as sugestões e propostas serão razoáveis e plausíveis sob os aspectos jurídico, técnico e de direito do consumidor.
Após apresentar conceitos sobre garantias e vícios ocultos, dentre outros, Del Mar tratou da “indústria das ações judiciais”, que atinge os empreendimentos faixa 1 do programa Casa Verde e Amarela em grandes capitais, como São Paulo. O modo operacional dessa artimanha consiste, resumidamente, na visita de advogados em condomínios, a fim de aliciar síndicos para obter procuração de mutuários e, assim, ingressarem com ação judicial contra a Caixa Econômica Federal, com pedidos de indenizações em dinheiro, e não de reparo de vícios, e também de danos morais, limitado a 60 salários mínimos. “É aliciamento mesmo, porque se o usa o vício construtivo para obter recursos financeiros do banco”, disse Del Mar.
Escalada – Conforme apresentado pelo advogado, tramitam no Judiciário mais de 51 mil ações desse tipo e já foram protocolados, em segunda instância, 13 mil acórdãos.
Para dar fim a essa indústria de ações, é preciso sanar as lacunas legais, de acordo com Del Mar. A proposta desenhada pela CBIC, que ainda está em debate, prevê estabelecer prazos terminativos para reclamar a indenização por vícios ocultos; estabelecer condições para extinção da responsabilidade conjugando prazos adequados, condições tecnicamente estabelecidas e de garantia complementar (seguro).
Ainda, dentre outras medidas, estuda-se classificar falhas e estabelecer prazos de garantia de funcionamento (desempenho) diferentes em razão da sua importância. Exemplos de novos prazos apresentados durante a reunião e estabelecidos com base na lei em uso na Espanha: um ano de garantia para falhas nos acabamentos do imóvel; três anos para habitabilidade; e cinco anos para solidez e segurança. Além disso, discute-se estabelecer prazos terminativos para reclamação de indenização por vícios ocultos.
“Hoje, o prazo de reclamação conta a partir do surgimento do vício, mas não há prazo para o surgimento de vícios, o que dá margem para a indústria da judicialização. A proposta em debate é estabelecer prazo limite para o surgimento do vício e há precedente no Código Civil, em seu artigo 445, que regra os prazos dos vícios redibitórios”, explicou Del Mar.
Temas ambientais – Para tratar dos impactos da decisão do STJ sobre APP em área urbana nos empreendimentos imobiliários (Tema 1010), o evento trouxe os advogados Marcelo Terra, coordenador do conselho jurídico da presidência e membro do conselho jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, e Rodrigo Bicalho, membro dos dois conselhos jurídicos.
O tema 1010 refere-se a três casos imobiliários do Estado de Santa Catarina, para os quais o Tribunal de Justiça, em tese fixada pelo ministro Benedito Gonçalves, definiu: “Na vigência do novo Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), a extensão não edificável nas Áreas de Preservação Permanente de qualquer curso d’água, perene ou intermitente, em trechos caracterizados como área urbana consolidada, deve respeitar o que disciplinado pelo seu art. 4º, caput, inciso I, alíneas a, b, c, d e e, a fim de assegurar a mais ampla garantia ambiental a esses espaços territoriais especialmente protegidos e, ,por conseguinte, à coletividade.” (Resp nº1.770.760-SC, 1.770.808-SC e 1.770.967-SC).
Em abril deste ano, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) julgou o “Tema 1010”, com o objetivo de avaliar a eficiência dos 15 metros de afastamento dos cursos d’água em áreas urbanas estabelecidos na Lei de Parcelamento do Solo (6.766/1979) ou a aplicabilidade das regras contidas no Código Florestal, de 2012, cujo afastamento varia entre 30 metros e 500 metros.
Na decisão, o STJ determinou a aplicação do que estabelece o Código Florestal. “Ainda não há transito em julgado, em face da interposição de Embargos de Declaração da CBIC como amicus curiae”, disse Terra.
No município de São Paulo essa tese não vai causar impactos, de acordo com o advogado. Contudo, há a necessidade legal de modulação dos efeitos pelo STJ para garantir segurança jurídica a todo o setor.
Rodrigo Bicalho, que participou como comentarista do tema, disse que a decisão do STJ é de grande impacto e, ao deixar a modulação em aberto, cria um grande risco para os empreendedores. “O STJ optou por uma lei, excluindo outra. Essa regra é até mesmo violenta”, asseverou.
Ele disse que a deliberação vai contra o movimento histórico de ocupação dos espaços pelo homem, porque as cidades sempre se localizaram perto de rios e águas.
Caso a decisão do STJ seja aplicada retroativamente, Terra acredita que valerá somente para casos isolados. “Não vejo risco sistêmico, mas pode haver o risco local, com cobranças de indenizações e outras penalidades”, disse o advogado, que também coordenou os trabalhos do evento.
Outras sentenças, acórdãos e casos em trânsito afeitos ao Tema 1010 foram analisados pelos especialistas, cujas conclusões são: as APPs urbanas nasceram com a Lei Federal nº 7.803/1989, e todas as construções e intervenções anteriores a 1989 devem ser respeitadas; somente com o Código Florestal de 2012 é que efetivamente se implementaram as APPs urbanas; em São Paulo, o entendimento da administração municipal muito variou ao longo do tempo; cada situação fática deve ser examinada à luz do caso concreto, da época da antropização e dos textos normativos vigentes; a decisão do STJ do Tema 1010 não transitou em julgado; a não aplicação da Lei Federal nº 6.766/1979, e sim do Código Floresta de 2012, não trará qualquer efeito prático na cidade de São Paulo; há APP em corpo d’água natural ou canalizado em galeria aberta, devendo ser consultado o Depave e a Secretaria do Verde e Meio Ambiente; não há APP em corpo d’água canalizado em galeria fechada, devendo ser consultado PROJ/SIURB para demarcação da faixa não edificável, segundo a lei paulistana; a tese da perda da função ambiental há de ser avaliada cuidadosamente.
Na segunda-feira, 28/6, acontece a segunda parte do Seminário Jurídico, na qual serão tratados os temas Alienação fiduciária e Restrição de loteamentos. Confira a programação completa e faça a sua inscrição.